Продать квартиру с чего начать оформление

Содержание

Как продать квартиру без риэлтора

Продать квартиру с чего начать оформление

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно.

Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь».

Итак, вперёд!

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги.

Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера.

Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно.

Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков.

Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек.

Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей.

А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях.

Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире.

Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле.

Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной.  Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики.

И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс.

Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки.

После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку.

Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь.

В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Известно, что «свободные» квартиры  продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство.

Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию.

Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте.

Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену.

На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру.

Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному.

Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу.

Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче.

Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия.

Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» – алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды.

Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего.

Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-izbezhat-10-oshibok-sobstvennikam-zhelajuschim-prodat-kvartiru-samostojatelno-286237/

Как продать квартиру: подробная инструкция

Продать квартиру с чего начать оформление

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности, если квартира приобретена до 15 июля 2016 года;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру: как правильно и безопасно заключить сделку самостоятельно, без риэлтора

Продать квартиру с чего начать оформление

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Для того чтобы продать квартиру самостоятельно, недостаточно разместить объявление в интернете и ждать. Потребуется заранее подготовить документы, найти покупателя, заключить сделку и зафиксировать ее договором, перерегистрировать право собственности.

Сделки, Вторичный рынок жилья

Читать нас в Яндекс.Новостях

Начать стоит с постановки четкой цели. Продавец должен решить, в какой срок он хочет продать квартиру, реально оценить достоинства и недостатки недвижимости и определить ее стоимость.

Оцениваем стоимость квартиры

Недвижимость можно продать быстро и без проблем только в случае, если выставить конкурентную цену. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Количество комнат и квадратных метров. Общая стоимость квартиры с большим количеством комнат и площадью будет больше, но и продаваться она будет дольше. Маленькие квартиры продаются быстрее и стоимость квадратного метра в них выше.
  2. Большая кухня. Этот критерий важен для женщин и для покупателей с большой семьей.
  3. Планировка. Если комнаты в квартире изолированы, цена на нее будет выше. Недвижимость с проходными помещениями ценится меньше.
  4. Раздельный санузел.
  5. Тип дома, материал, год постройки.
  6. Количество этажей в доме и расположение в нем квартиры.
  7. Угловые квартиры, а также первые и последние этажи меньше ценятся. Если в доме нет лифта, а квартира расположена выше 2-3 этажа, это может оттолкнуть покупателей.
  8. Балкон или лоджия. Их наличие увеличивает стоимость жилья.
  9. Район расположения, инфраструктура и транспортная доступность.
  10. Качество и наличие ремонта.
  11. Территория вокруг дома. Если двор дома благоустроен, есть детские площадки и места для отдыха, можно продать квартиру дороже.

При оценке недвижимости нужно учитывать все критерии в совокупности. Чем больше параметров, повышающих цену квартиры, тем дороже ее можно продать.

Проводим предпродажную подготовку

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Рассчитываемся с долгами

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Документы для продажи квартиры

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

  • паспорта владельцев недвижимости;
  • если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
  • правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Поиск покупателя

Для продажи квартиры без риелтора нужно, чтобы о предложении узнало как можно больше людей. Для этого потребуется:

  • написать хорошее объявление;
  • сделать несколько качественных фотографий;
  • разместить объявление на сайте по продаже недвижимости.

Правильно составленное объявление — половина успеха. В нем недостаточно указать площадь и местоположение квартиры. Следует подробно рассказать о достоинствах квартиры, описать все характеристики (площадь, планировку, этаж, тип дома, район).

Покупатель в поиске недвижимости за день знакомится с десятками объявлений, поэтому нужно постараться, чтобы выделиться среди общей массы. Не стоит писать по шаблону, иначе большинство покупателей будут проходить мимо.

Обязательно сделать качественные фотографии. Нужно загрузить на сайт фото каждой комнаты с наиболее выгодных ракурсов, а также фото фасада дома и двора. В кадре не должно быть людей и животных. Телевизор нужно выключить, а унитаз — закрыть. Делать фото стоит после предпродажной подготовки квартиры.

Помимо объявлений можно воспользоваться «сарафанным радио». Возможно, покупатель найдется среди знакомых.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы.

Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание.

Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Как только продавец и покупатель достигли устной договоренности, можно оформлять предварительный договор. Предварительный договор — это гарантия заключения сделки в обусловленный срок. Заключать его не обязательно.

Его используют, если квартира приобретается в ипотеку или сторонам нужно время для подготовки документов к сделке.

Предварительный договор призван компенсировать одной стороне упущенную выгоду в связи с отказом другой стороны от сделки.

В этом документе оговариваются правила передачи задатка или аванса. Сумма задатка зависит от ситуации, но чаще всего варьируется в пределах 2-10% от всей стоимости недвижимости.

От этого правила отступают, если продаваемая квартира находится в ипотеке и продавцу нужно закрыть долг и снять обременение до заключения основного договора.

Тогда сумма задатка может быть равна остатку задолженности.

Передачу задатка или аванса нужно фиксировать распиской или банковской выпиской, если расчет производится безналично.

В предварительном договоре нужно указать следующее:

  • передаваемую сумму обозначить именно как «задаток».
  • указать, что, если покупатель отказывается от сделки, то переданные деньги ему не возвращаются. Если отказывается продавец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере. Если этого не сделать переданная сумма будет считаться авансом. Если сделка не состоится, его придется вернуть.
  • зафиксировать факт передачи задатка.
  • определить срок, в который планируется заключить основной договор.
  • указать прочие договоренности между продавцом и покупателем.

Все предварительные договоренности лучше оформлять письменно. Если этого не делать, то их исполнение не гарантировано.

Выписка из квартиры и оформление справки

Следующий этап после оформления договора задатка — выписка из квартиры. Чтобы выписать всех собственников, следует обратиться в местный паспортный стол или в МФЦ.

Жильцы могут аннулировать регистрацию и до подписания договора задатка, если есть другая недвижимость, в которой можно прописаться. Обычно этого не делают, потому что срок пребывания без регистрации ограничен 7 днями. После снятия с регистрации всех жильцов нужно оформить справку по форме 9. Она покажет покупателю, что в квартире больше никто не прописан.

В отдельных случаях можно договориться о выписке из квартиры после регистрации перехода права собственности. Если такая потребность есть, нужно обговорить это с покупателем до заключения договора и прописать обязанность аннулировать регистрацию в нем.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В отдельных случаях его требуется заверить у нотариуса. Договор нужно оформить в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и один — для Росреестра.

При оформлении купли-продажи владелец квартиры должен иметь при себе следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, чтобы принести в ДКП характеристики квартиры;
  • предварительный договор, если он заключался;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах по форме 9;
  • дополнительные бумаги в зависимости от ситуации.

Оптимальный вариант — проконсультироваться с юристом перед составлением договора, чтобы не упустить деталей. Составлять договор нужно с учетом ситуации.

Передача квартиры покупателю и окончательный расчет

После оформления договора купли-продажи нужно передать квартиру покупателю. Передача квартиры — это исполнение обязательства по сделке продавцом. Нужно подтвердить этот факт письменно. Для этого оформляется акт приема-передачи.

Окончательный расчет — это исполнение обязательства покупателем. Рассчитываются стороны после подписания договора купли-продажи, до или после регистрации права собственности. Сроки и способ окончательного расчета тоже нужно обсудить и зафиксировать в ДКП.

Рассчитаться за квартиру можно следующими способами:

  • оплата наличными из рук в руки. Оформляется распиской.
  • передача наличных через банковскую ячейку.
  • аккредитив. Банк выступает посредником в передаче денег и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки.
  • депозит нотариуса. Может применяться, если договор оформляется нотариально.
  • обременение в пользу продавца. Это отсрочка платежа. Заключается отдельный договор, в котором указываются сроки окончательного расчета. На основании этого документа регистрируется обременение в Росреестре.

Регистрация

Далее следует регистрация перехода права собственности от покупателя к продавцу. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

  • три экземпляра ДКП;
  • паспорта сторон;
  • технические документы на квартиру;
  • акт приема-передачи.

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы.

Для регистрации нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра. На процедуре должны присутствовать обе стороны или их представители по доверенности.

По общему правилу регистрацию оплачивает покупатель. Стороны могут договориться и поделить стоимость. Также по договоренности регистрацию может оплатить продавец.

Как продавцу избежать мошенничества

Основные виды мошенничества со стороны покупателей:

  • покупатель предлагает снизить цену в договоре, чтобы меньше платить налог, а потом отказывается выплачивать реальную стоимость.
  • продавцу передают фальшивые деньги. Чтобы избежать этого, стоит рассчитываться безналичным способом.
  • покупатель провоцирует продавца на отказ от сделки и затем по договору задатка требует отступные в двойном размере.

Чтобы минимизировать риски мошенничества, можно обратится за сопровождением сделки к юристу.

Распространенные ошибки при продаже квартиры

Наиболее частые ошибки при самостоятельной продаже квартиры:

  • подготовка документов в последний момент. Если что-то пойдет не так, это может сильно затянуть сделку и покупатель откажется от оформления договора.
  • необоснованно высокая цена на квартиру.
  • составление объявления по шаблону.

Заключение

Самостоятельная продажа квартиры — сложная и ответственная процедура. Но продать квартиру без риелтора реально. Нужно подготовить недвижимость к продаже и осмотру, установить адекватную цену, внимательно отнестись к сбору документов и передаче денег.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-prodat-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya-172329.html

Пошаговая инструкция

Продать квартиру с чего начать оформление

Последнее обновление: 26.10.2020

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная Пошаговая инструкция для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички.

В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним.

В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  • Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

Пошаговая инструкция позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации.

 Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой.

В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:
  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Вперед. Следующий шаг
Квартира. Продать или купить?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.