Предварительный договор купли продажи рк

Содержание

Предварительный договор купли-продажи и его нюансы

Предварительный договор купли продажи рк

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

ПРИРОДА И ПРАВО

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

ЗАДАТОК НЕ ЗАЛОГ

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

БОЛЬШИНСТВО – ЧЕРЕЗ АГЕНТА

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/proned/predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-i-ego-niuansy-5d1c15d745e5d100aea5e3de

[DOC] Скачайте Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества) – образец, бланк, шаблон для Казахстана

Предварительный договор купли продажи рк

Вы намерены в будущем продать имеющееся у Вас недвижимое имущество определенному лицу, или Вы намерены в будущем купить недвижимое имущество у определенного лица (например, собственник магазина И.Иванов в течение одного месяца готов продать данный магазин по согласованной цене С.Сидорову и т.п.). Т.е.:

  • имеются две стороны (Продавец и Покупатель);
  • указанные стороны готовы принять на себя обязательство в будущемзаключитьдоговор купли-продажи недвижимого имущества, т.е.  имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);
  • имеется определенный объект будущейпродажи (недвижимое имущество), при этом такое недвижимое имущество:
  • является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре задатка объектом будущейпродажи является только помещение (Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок);

  Другие документы раздела купли-продажи смотрите здесь

Стороны Договора задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества):

  • Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуетсяв будущем передать в собственность другой стороне (покупателю). 
  • Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое обязуется в будущем принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Республики Казахстан и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:
  • иметь в Республике Казахстан на праве собственности недвижимое имущество могут только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан (имеющие вид на жительство в Республике Казахстан),
  • если супруг (а) Покупателя является иностранным (ой) гражданином (кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:
  • наличия у супруга (и) Покупателя вида на жительство в Республике Казахстан;

или

  •  если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

Существенные условия Договора задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)

(условия, без которых в силу требований закона, Договор задатка  считается не заключенным):

  • соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами, также скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. Письменная форма установлена для договоров, заключаемых:
  • в процессе предпринимательской деятельности, независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника договора либо только один из них;

или

  • на сумму свыше ста расчетных показателей;
  • условие о предмете Договора купли-продажи недвижимого имущества, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит вбудущем передаче на возмездных условиях с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);
  • цена, порядок, сроки и размеры платежей, если по Договору купли-продажи недвижимого имущества (Договор задатка), который стороны в будущем заключат, оплата недвижимого имущества будет осуществляться в кредит с условием о рассрочке платежа;
  • информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;
  • соглашение сторон признать  заключенный договор Договором задатка.

Обычные условия Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в предварительном договоре  купли-продажи недвижимого имущества  (Договоре задатка):

  • срок, в течение которого стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор);
  •  сроки и размеры платежей, в том числе выплаты задатка:
  • денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу и в обеспечение заключения и исполнения Основного договора. При этом задаток остается у Продавца, если за не заключение и неисполнение Основного договора ответствен Покупатель, а если ответственен Продавец, то он будет обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Если же стороны по соглашению прекратят действие Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества либо невозможность заключить и исполнить Основной договор наступит без вины сторон задаток должен быть возвращен Покупателю;
  • условия Основного договора, которые стороны в Предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (Договор задатка) согласовали как существенные, в частности:
  • условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если  передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;
  • для физических лиц – гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов, согласно представленным формам;
  • цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;
  • порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения  обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • условия, позволяющие заключить Основной договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить Основной договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:
  • одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;
  • обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.
  • иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в Основном договоре;
  • условия, позволяющие заключить Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)​ или в простой письменной форме, или решение сторон его нотариально удостоверить.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества) регулируется:

  • статьи Гражданского кодекса РК;
  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Источник: https://dogovor24.kz/documents/dogovor_zadatka_predvaritelnyj_dogovor_kupli_prodazhi_nedvizhimogo_imusshestva-478.html

Предварительный договор: законодательство и судебная практика (Идрышева Сара Кимадиевна, Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ имени М.С. Нарикбаева»)

Предварительный договор купли продажи рк

Предварительный договор: законодательство и судебная практика

Идрышева Сара Кимадиевна

Д.ю.н., профессор АО «Университет КазГЮУ

имени М.С. Нарикбаева»

Поводом для появления данной работы послужила обстоятельная, написанная четким, доступным даже для среднестатистического обывателя языком, статья академика НАН РК, д.ю.н., профессора Сулейменова М.К. «Преддоговорные отношения», значительное место в которой посвящено предварительному договору[1].

Суть предварительного договора выражена Майданом Контуаровичем кратко, в виде тезисов, следующим образом: «Отношения, возникающие в случае заключения предварительного договора, – это правовые отношения в чистом виде. Из предварительного договора возникает одно-единственное обязательство – заключить основной договор»[2].

Приведенные им положения – это аксиома, не требующая доказательств.

Формально-юридический анализ текста статьи 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК РК) «Предварительный договор» дает основания утверждать, что содержание ее сконструировано в виде императивных норм, не влекущих двоякое их толкование любым заинтересованным лицом.

Несмотря на изложенное, практика применения норм о предварительном договоре участниками гражданского оборота (как юридическими, так и физическими лицами), а также судебная практика с очевидностью свидетельствуют о наличии системных ошибок как при заключении и исполнении данного вида договора, так и при разрешении споров по данной категории дел.

Так, граждане М. и К. 18 ноября 2016 г. заключили нотариально удостоверенный «Предварительный договор», по условиям которого гр-н М. в день подписания договора передает жилой дом стоимостью 9 млн тенге, на право владения и пользования «по своему усмотрению» гр-ну К., который уплачивает в тот же день в качестве аванса 3 млн тенге «Стороне-1», т.е. собственнику дома.

С этой же даты «Сторона-2» вселяется в дом, несет бремя оплаты коммунальных расходов, бремя содержания жилого дома, в том числе приобретает право проведения текущего ремонта, но без права проведения капитального ремонта дома. По условиям «Предварительного договора» стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого дома не позднее 1 мая 2017 года.

Однако к указанному сроку гражданин К. оставшуюся сумму в 6 млн тенге оплачивать отказался, мотивируя отсутствием у него денег. 21 июня 2017 г. фактическим продавцом ему вручено уведомление с требованием о выселении и возврате дома.

Поскольку добровольно данное требование исполнено не было, собственник дома обратился в суд с иском о принудительном выселении ответчика и возмещении имущественного вреда, причиненного в результате незаконного проведения капитального ремонта, связанного с переоборудованием покупателем комнат и иных помещений, а также повреждением инженерных коммуникаций, оцененного истцом в размере 4 421 820 тенге.

Суд первой инстанции, ни на йоту не усомнившись в правильности правовой квалификации простыми гражданами и нотариусом рассматриваемого договорного правоотношения, рассмотрел данное гражданское дело как спор, возникший из предварительного договора[3].

Между тем, как явствует из материалов дела, рассматриваемый договор никак не может быть квалифицирован как предварительный.

Это классический договор купли-продажи, по которому продавец передал покупателю объект договора – жилой дом, а покупатель в соответствии с достигнутым на момент заключения сделки соглашением сторон принял дом по акту приема-передачи, оплатил 1/3 часть стоимости покупаемого им объекта, а оставшуюся сумму обязался оплатить к обусловленному сторонами сроку – 1 мая 2017 года.

Для полноты квалификации отметим, что данный договор относится к условным сделкам, т.к. момент перехода права собственности от продавца к покупателю был обусловлен датой оплаты оставшейся суммы от цены продаваемого имущества (ст. 238 ГК РК).

В связи с невыполнением покупателем данного условия, продавец предъявил иск о расторжении договора на основании имевшего место факта невыполнения покупателем условия о моменте исполнения им обязанности о полной оплате стоимости товара по договору купли-продажи, а не по предварительному договору. Тем самым, все действия сторон подпадают под признаки сделки, регламентированной п.1 статьи 406 ГК РК, а не статьи 390 ГК РК.

В соответствии с п.6 ст.390 ГК РК, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В рассматриваемой спорной ситуации отсутствуют оба основания для прекращения предварительного договора: ни одна из сторон на направила другой стороне предложение/требование о заключении основного договора, в то же время при наступлении указанного в Договоре срока, а именно до 1 мая 2017 года, ими не был заключен договор «купли-продажи жилого дома».

Исходя из фактических обстоятельств, несмотря на обозначение в Договоре участников сделки «сторона 1» и «сторона 2», фактический покупатель продолжает фактически проживать в купленном, но частично оплаченном им доме, а фактический продавец, не получивший в предусмотренный Договором срок остальную сумму в счет оплаты стоимости объекта договора купли-продажи (основного договора), в полном соответствии с положениями Главы 25 ГК РК требует расторжения ранее заключенного договора купли-продажи и возврата объекта договора путем принудительного выселения покупателя из занятого им объекта договора.

В результате ошибочного посыла логически неверным является и предмет заявленного иска, и решение суда. Предметом иска в данном случае являлись: выселение покупателя, т.е.

расторжение договора купли-продажи, а также возмещение предстоящих имущественных расходов истца на приведение продаваемого дома в прежнее состояние и ремонт поврежденной покупателем системы водоснабжения.

Оба эти требования выходят далеко за пределы предварительного договора, являются стандартными требованиями, вытекающими из сделок купли-продажи, а не из предварительного договора.

В случае нарушения условий предварительного договора стандартными требованиями являются: понуждение к заключению основного договора; возмещение убытков, понесенных сторонами в результате совершения действий по подготовке к заключению основного договора.

Например, по одному из дел сторона, являющаяся будущим продавцом, обязалась принять меры по освобождению будущего объекта договора (жилого дома) от обременения залогом, с тем, чтобы к моменту заключения основного договора дом был свободен от обременений и иных прав третьих лиц. Уплата стоимости части или всего объекта, передача объекта основного договора не могут входить в содержание договорного правоотношения, именуемого предварительным договором.

Источник: https://www.zakon.kz/4949030-predvaritelnyy-dogovor-zakonodatelstvo.html

Консультация юриста: Приобретение завершенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости по предварительному договору | Otau

Предварительный договор купли продажи рк

23 августа 14796

Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этот раз мы разберемся, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и как приобрести недвижимость по такому типу договора.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Вопросы, связанные с предварительным договором, регулируются статьей 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – «ГК РК»).

Так, согласно п.1 ст.390 ГК РК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок, договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором.

Особенности предварительного договора с застройщиком

Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.

Если по основному договору купли-продажи квартиры основная обязанность продавца заключается в передаче в собственность покупателя определенного объекта недвижимости, а основная обязанность покупателя заключается в оплате оговоренной сторонами стоимости, то в предварительном договоре стороны только обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Таким образом, разница между договором купли-продажи квартиры и предварительным договором значительная.

Первым и наиболее Важным моментом, мы бы отметили, что такие предварительные договоры можно заключать только в отношении квартир, которые находятся в уже построенных и введенных в эксплуатацию домах. Иначе это будет долевое строительство, которое в Казахстане предполагает запрет на применение предварительных договоров купли-продажи в любой форме. Подробнее об этом чуть ниже.

Следует отметить, что заключать предварительные договоры имеет смысл, если стороны уже договорились о всех существенных условиях будущего договора, но остаются некоторые моменты (несущественные с точки зрения закона, либо требующие не значительного времени для их исправления), которые подлежат согласованию на стадии переговоров и для того, чтобы закрепить достигнутые договоренности и заключают предварительный договор.

Еще один случай, когда имеет смысл заключить предварительный договор – это когда продавцом данный объект недвижимости передан в аренду третьим лица. И расторгнуть такой договор аренды он не может в связи с определенными обстоятельствами, но после истечения срока аренды, он готов продать недвижимость.

В этом случае стороны, заключая предварительный договор, оговаривают условия, на которых будет заключен договор купли-продажи в будущем.

Это поможет продавцу быть уверенным, что его объект недвижимости в определенный срок будет продан и покупатель будет уверен, что сможет приобрести квартиру на заранее оговоренных условиях.

Другой пример целесообразности заключения предварительного договора – это отсутствие в данный момент денежных средств у покупателя. Допустим у покупателя денежные средства отсутствуют, но через какое-то время он получит какой-то доход, возврат долга, или оформит кредит, что объективно позволит ему приобрести квартиру. В таком случае предварительный договор будет полезен сторонам.

На практике же большинство застройщиков заключают предварительные договоры не для той цели, для которой такие договоры задуманы законодателем, а для того лишь, чтобы избежать ответственности и обойти закон.

В предыдущих наших статьях мы говорили о том, что сейчас к застройщикам Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет достаточно высокие требования, поэтому застройщики, не желая заключать договор о долевом участии, но все же желая получить денежные средства от дольщиков, заключают предварительные договоры.

При этом, покупатели по такому предварительному договору осуществляют платежи за недвижимость, фактически исполняют обязательства, как по основному договору, хотя как было указано выше по предварительному договору у стороны возникает обязанность только заключить в будущем договор на определённых условиях, основное же исполнение условий должно происходить после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, крайне не рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи с застройщиком, если это продиктовано необходимостью обойти требования законодательства Республики Казахстан о долевом строительстве жилья.

Важно отметить, что есть в указанном Законе не значительный список исключений, когда Закон не применяется.

Какие документы должны предоставить стороны (застройщик и покупатель) для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры?

Перечень документов для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры законодательными актами Республики Казахстан не предусмотрен. Перечень предоставляемых документов будет зависеть от требований самих сторон (продавца и покупателя).

Покупателю рекомендуется перед заключением сделки проверить права продавца на квартиру, имеющиеся обременения, документы на недвижимость, с целью минимизации будущих рисков.

Какие риски могут возникнуть при заключении такого вида договора

Риск, связанный с уклонением от заключения основного договора.
Если сторона уклоняется от заключения будущего договора, другая сторона может взыскать понесенные ею убытки.

Так, согласно п.5 ст.390 ГК РК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

При этом, законодатель не разграничивает какие именно убытки должны быть возмещены потерпевшей стороне. По общему правилу, под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку в вышеуказанной норме не уточняются какие убытки вправе взыскать сторона, то можно требовать уплаты как реального ущерба, так и упущенной выгоды.

ГК РК в ст.390 не предусматривает возможность понуждения другой стороны к заключению договора. В этой связи, в доктрине существует множество споров, связанных с возможностью обязать другую сторону заключить договор.

Риск признания предварительного договора незаключенным.
Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать – обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, а также существенные условия договора. Если первое условие трудностей не вызывает, то со вторым необходимо разобраться более детально.

Так, в соответствии с п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора купли-продажи квартиры существенными будут условия о предмете договора, т.е. об объекте недвижимости.

Важно наиболее полно идентифицировать объект сделки, указать полный адрес, площадь (жилую, нежилую) и количество комнат.

Также мы рекомендуем указать состояние квартиры, в которой она должна быть передана покупателю при заключении основного договора купли-продажи, если с мебелью, то с полным ее списком и описанием состояния мебели.

Риск двойной продажи.

Поскольку предварительные договоры в отличие от договора долевого участия не подлежат учету и регистрации в государственных органах, нет гарантии, что продавец одну и ту же квартиру не продал несколькими покупателям сразу.

Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть предварительный договор или отказаться от исполнения возможно, но это во многом зависит от условий договора.

К предварительному договору применяются общие правила о договорах. Так, согласно п.1 ст.401 ГК РК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

В соответствии с п.1 ст.404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

Таким образом, при расторжении предварительного договора, либо отказе от исполнения необходимо руководствоваться порядком расторжения, прописанным в заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи.

Следует также отметить, что в случае, если расторжение предварительного договора не представляется возможным, то сторона может воспользоваться п.6 ст.390 ГК РК.

Согласно п.6 ст.390 ГК РК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Но при этом, сторона, которая уклонилась от заключения в будущем основного договора, может быть привлечена к ответственности в виде требования о возмещении убытков, о чем было сказано выше.

Когда договор могут признать недействительным?

Несоблюдение формы договора.
Так, в соответствии с п.2 ст.390 ГК РК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Для договора купли-продажи квартиры установлена простая письменная форма. Соответственно, предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. В случае несоблюдения требований по форме, такой договор является ничтожным.

По общим основаниям недействительности сделок, предусмотренных ст.159 ГК РК.

Предварительный договор купли-продажи может быть признан недействительным также по следующим основаниям:

  • если сделка преследует цели недобросовестной конкуренции или нарушает требования деловой этики;
    если сделка совершена малолетним лицом (младше 14 лет), недееспособным лицом, лицом, ограниченным в дееспособности и т.д.;
  • если сделка совершена вследствие заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
  • если сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
  • если сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными ГК РК, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

Источник: https://info.homsters.kz/priobretenie-obekta-nedvizhimosti-po-predvaritelnomu-dogovoru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.