Право собственности третьих лиц

Содержание

Передача права собственности третьим лицам

Право собственности третьих лиц

Чтобы передать свое право владения на движимое или недвижимое имущество третьим лицам, необходимо составить определенный договор, в котором будут прописаны условия передачи права собственности. Передать свое право на владение можно тремя способами:

– купля-продажа – этот договор составляется на основании передачи денежных средств, взамен на право владения жилым помещением или дорожным транспортом.

Заключая такой договор, владелец в присутствии юриста или нотариуса передает документы на недвижимое или движимое имущество в обмен на денежные средства. Юрист, в свою очередь выдает обеим сторонам документ подтверждающий сделку.

В данном документе прописываются данные обеих сторон и сумма, переданная за приобретение этого права собственности. Этот документ называется купчей.

-дарственная – передает право собственности в виде добровольного подарка, а чтобы доказать это документально, юрист составляет договор сторон, в котором указываются данные обеих сторон и подтверждается, что движимое или недвижимое имущество было подарено, а бывший владелец действительно отказывается от своих прав собственности на этот объект.

– завещание – передача права собственности при помощи завещания происходит не сразу после оформления данного документа, а после фиксирования и документального подтверждения смерти человека, который ранее владел этим правом. Однако и тут приходится ждать так, как по закону, вступить в наследство можно только по истечении шести месяцев с дня смерти человека.

Все такие сделки законны и практически не подлежат судебному обжалованию. Однако, если недвижимостью или средством передвижения владеет не один человек, а несколько, то с передачей права собственности третьим лицам могут возникнуть проблемы. А если человек владеет правом собственности единолично, то и проблем никаких нет.

Способы передачи права собственности третьим лицам.

Как говорилось ранее, передать право собственности третьим лицам можно тремя способами, однако каждый из них имеет свои тонкости. Если человек не одинок и родственники не согласны с его решением, то может быть начато судебное разбирательство по признанию сделки не действительной.

В случае дарения или наследования, признать сделку не действительной практически невозможно, а вот сделку купли- продажи можно признать не действительной доказав в суде факт мошенничества или шантажа человека которому ранее принадлежало право собственности. Однако есть и другие аспекты, которые могут не допустить заключения той или иной сделки.

Для того, чтобы определиться со способом передачи права собственности, рассмотрим каждый из них более подробно.

Сделка купли-продажи – заключается между человеком, которому принадлежат права собственности и человеком, который приобретает эти права. В результате сделки происходит обмен права собственности на денежные средства.

Заключить такую сделку не составляет никакого труда, если человек владеет своими правами на собственность единолично. Однако, если у объекта купли-продажи есть еще собственники, то юрист может потребовать письменного разрешения на продажу от остальных владельцев.

И если хоть один из членов совместного владения будет против, то, юрист откажет в проведении этой сделки. Так же не получится заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества, если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети.

Для того чтобы она прошла успешно, детям необходимо предоставить другое место жительства, где они будут прописаны. Это может быть как временное жилье, так и постоянное. Главное, чтобы на момент проведения сделки ребенок был выписан из помещения и был прописан в другом месте.

Препятствовать сделке купли-продажи могут также члены семьи, не прописанные на этой жилплощади. Так, если недвижимость приобреталась в браке и один из супругов против продажи, то без его согласия на продажу сделка не может быть заключена.

Если все же находится юрист, который обходит законы и права совладельцев и заключает такого рода сделки, то они могут быть обжалованы в суде и быть признанными недействительными по факту установления мошенничества.

Дарственная – такой договор может заключаться как между физическими, так и между юридическими лицами. Дарить можно абсолютно все, главное, чтобы у вас было право владения объектами дарения. Если объектом дарения владеют сразу несколько субъектов, то человек может подарить только свою часть, которой он владеет.

При этом мнение остальных совладельцев не учитывается. Сделка может быть признана не действительной в случае дарения всего объекта, без надлежащего соглашения остальных совладельцев.

Также сделка может быть признана не действительной в случае подтверждения психической невменяемости или слабоумия человека, который передавал свои права на собственность.

Завещание – может заключаться односторонне, при этом , человек которому передаются права собственности , может даже не догадываться о наличие завещания. Завещать можно только ту часть, на которую у вас имеется право собственности и только то имущество, которым владеете именно вы.

Обычно, завещание не подлежит обжалованию в суде так, как человек передает свои права на владение тем или иным объектом по собственной воле без воздействия чьего-либо влияния.

Однако, если в суде будет доказана невменяемость человека на момент составления завещания, то оно может быть принято не действительным.

Правила передачи права собственности третьим лицам.

Чтобы передать свои права на собственность человеку, который не является вам родственником, лучше обратиться к юристу или нотариусу. Такой специалист поможет составить более подходящий для вас договор передачи прав собственности и избежать разногласий и противоречий в дальнейшем. Однако, чтобы такая сделка прошла успешно, следует придерживаться следующих правил:

-владеть документами подтверждающими право собственности;

– Если вы не единственный владелец, то получить письменные разрешения на продажу или обмен у других совладельцев;

– передавать права собственности только на ту часть, которой владеете непосредственно вы;

– на момент заключения сделки находиться в трезвом уме и светлой памяти.

В противном случае сделка может быть отклонена или быть обжалована в процессе судебного разбирательства.

Как видно, каждый из способов передачи права собственности имеет свои нюансы. Поэтому прежде чем, что-то продать, подарить или обменять, лучше проконсультироваться с соответствующим специалистом и поставить в известность остальных совладельцев или членов семьи.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот!

Источник: https://garantzakona.ru/peredacha-prava-sobstvennosti-tretim-licam/

Третьи лица в гражданском процессе

Право собственности третьих лиц

Обычно в гражданском процессе выступают две стороны с противоположными интересами – истец и ответчик, каждая из которых отстаивает свою правоту. Однако в ряде случаев процесс усложняется, и помимо сторон в него вступают по своей инициативе или привлекаются граждане и юридические лица, заинтересованные в разрешении гражданского дела.

Интересы привлекаемых в процесс лиц не всегда совпадают с интересами сторон, поэтому они называются третьими лицами.

Интересы третьих лиц могут быть затронуты решением суда по спору между сторонами. Например, гражданин А., уезжая в отпуск, передал гражданину Б. телевизор на хранение. После возвращения гражданина А.

из отпуска он потребовал возвращения телевизора, но получил отказ. Тогда он обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил обязать гражданина Б. передать ему телевизор. В процессе разбирательства было установлено, что гражданин А.

взял телевизор в пункте (ателье) проката. Пункт проката вступил в процесс и заявил самостоятельные исковые требования на предмет спора, так как телевизор принадлежит на праве собственности именно пункту проката.

Без привлечения (вступления) пункта проката в процесс решение может быть несправедливым. Интерес у третьего лица направлен на сам предмет спора.

Другой пример. Один гражданин купил у другого вещь (шубу). Затем к покупателю было предъявлено требование лицом – не участником договора купли-продажи об отчуждении вещи, так как она выбыла из владения лица, предъявившего требование, помимо его воли.

Покупатель указал на продавца, чтобы привлечь его в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Если продавец не докажет, что он имел право продать шубу, то она у покупателя будет отобрана, а покупатель приобретет право на регрессный иск к продавцу о возврате покупной цены.

Интерес третьего лица направлен на предотвращение возможности в будущем регрессного иска к себе.

Характерные черты третьих лиц:

    • относятся к той же группе лиц, участвующих в деле, что и стороны (истец и ответчик);
    • вступают в процесс, который уже начался между сторонами;
    • имеют и материально-правовую, и процессуально-правовую за­интересованность в исходе дела, а также
    • выступают в процессе от своего имени и в защиту своих интересов.

Отличия третьих лиц от других лиц, участвующих в гражданском процессе:

    • не являются инициаторами возбуждения гражданского дела (не участвуют в формировании первоначального материального спорного право­отношения);
    • имеют материальные правоотношения только с тем лицом, на стороне которого они выступают (у них отсутствует связь с противоположной стороной).

Участие третьих лиц в гражданском процессе является одним из случаев осложнения процесса по субъектному составу. 

Вступление третьих лиц в процесс осуществляется, как правило, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Вместе с тем закон допускает возможность вступления в дело третьих лиц до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу (ч. 1 ст. 42 ГПК РФ).

При вступлении в дело третьего лица рассмотрение дела происходит с самого начала (ч. 2 ст. 42 и ч. 2 ст. 43 ГПК РФ).

Распространенным основанием для привлечения в процесс тре­тьих лиц является право регресса. Решение, которое вынесет суд, может оказаться основанием для предъявления нового иска в ином процессе.

Например, согласно ст. 640 ГК РФ ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, установленными гл. 59 ГК РФ.

Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. Согласно ст.

1081 ГК РФ лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работни­ком при исполнении им служебных должностных или иных трудовых обязанностей лицом, управляющим транспортным средством и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу.

Третьи лица в ходе судебного разбирательства:

  • дают объяснения по делу (ст. 174 ГПК РФ);
  • могут участвовать в допросе свидетелей (ст. 177 ГПК РФ), в исследовании письменных и вещественных доказательств (ст. 181-183 ГПК РФ), в допросе экспертов (ст. 187 ГПК РФ);
  • участвуют в судебных прениях (ст. 190 ГПК РФ), а после вынесения решения имеют право на его обжалова­ние;
  • могут обжаловать определение суда и возбуждать ходатайства, связанные с движением дела (об отложении дела, о приостановлении производства по делу и т.д.).

Виды третьих лиц в гражданском процессе

Закон предусматривает возможность участия в гражданском процессе двух видов третьих лиц в гражданском процессе:

    1. третьи лица, заявляющие са­мостоятельные относительно предмета спора (ст. 42 ГПК РФ);
    2. третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований от­носительно предмета спора (ст. 43 ГПК РФ).

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора – лицо, вступающее в процесс, возникший между другими субъектами для защиты своего права.

Правовое положение третьего лица, заявляющего самостоятельные требо­вания относительно предмета спора, уравнено с процессуальным положением истца (ст. 42 ГПК РФ), оно ищет защиты и

    1. требует, чтобы спорное право суд признал не за истцом и не за ответчиком, а только за ним, и
    2. добивается решения в свою пользу.

Требования данного третьего лица равнозначны требованию первона­чального истца к ответчику.

Основным для правильного определения процессуального по­ложения третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, является вопрос о том, предъявляет ли он само­стоятельные требования относительно предмета спора.

Третье лицо, которое предъявляет самостоятельные требования относительно предмета спора к обеим сторонам, по существу само явля­ется стороной в спорном деле и имеет все права и обязанности стороны.

Практика рассмотрения гражданских дел с участием третьих лиц свидетельствует о том, что иск третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, может быть предъявлен, как правило, к обеим сторонам первоначального спора, т.е. как к истцу, так и к ответчику. Ему важно отстоять в процессе рассмотрения спора свое самостоятельное право на предмет спора.

Вступление в процесс третьего лица, заявляющего самостоя­тельные требования, происходит на основании определения суда. Их вступление в процесс может произойти:

    • по собственной инициативе,
    • по ходатайству сторон

уже в стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Вместе с тем, если третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, не реализует своего права на вступление в процесс с самостоятельными требованиями, судья не может привлечь его к участию в деле. При этом третье лицо может требовать защиты своего нарушенного права путем предъявления самостоятельного иска к той стороне процесса, в пользу которой было вынесено решение суда.

Процессуальное положение третьего лица с самостоятельными требованиями очень похоже на процессуальное положение со­истца.

Отличительные признаки третьего лица с самостоятельными требованиями от соистца:

    1. третье лицо всегда вступает в уже начавшийся процесс;
    2. самостоятельный характер требований третьего лица (которые вытекают из иных или анало­гичных оснований, но не таких же, как у истца).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований от­носительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон (ст. 43 ГПК РФ).

Вступив в процесс, они стремятся помочь лицу, на стороне которого участвуют, с тем чтобы защитить свой собственный ин­терес.

Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица служит возможность предъявления иска к тре­тьему лицу, обусловленная взаимной связью основного спорного правоотношения между одной из сторон и третьим лицом.

Признаки третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований:

    1. отсутствие самостоятельного требования на предмет спора;
    2. вступление в уже начатое дело и участие в нем на стороне истца или ответчика;
    3. наличие материально-правовой связи только с тем лицом, на стороне которого третье лицо выступает;
    4. защита третьим лицом собственных интересов, поскольку ре­шение по делу может повлиять на его права и обязанности.

Основная цель участия третьих лиц, не заявляющих самостоя­тельные требования в процессе:

    • защита собственных интересов, поскольку решение суда, вынесенное по основному спору между истцом и ответчиком, может повлиять на его собственные права по отношению к одной из сторон.

Третьи лица без самостоятельных требований

    1. не обладают диспозитивными процессуальными правами,
    2. не являются предположительными субъектами спорного материального правоотношения.

Так, например, в случае предъявления иска о возмещении вред причиненного источником повышенной опасности, материальное правоотношение существует между истцом (потерпевшим) и вла­дельцем источника повышенной опасности, но не между истцом и непосредственным причинителем вреда, который участвует в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, могут участвовать в процессе на стороне ответчика. Гораздо реже в судебной практике встречаются случаи участия третьих лиц на стороне истца.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, мо­гут быть привлечены в процесс (ст. 43 ГПК РФ):

    • по ходатайству лиц, участвующих в деле;
    • по инициативе суда.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на (ч. 1 ст. 43 ГПК РФ):

    1. права на изменение основания или предмета иска,
    2. увеличение или уменьшение размера исковых требований,
    3. отказ от иска,
    4. признание иска или заключение мирового соглашения,
    5. на предъявление встречного иска,
    6. требование принудительного исполнения решения суда.

О вступлении в процесс третьих лиц, не заявляю­щих самостоятельных требований, суд выносит определение, при этом рассмотрение дела в суде производится с самого начала (ч. 2 ст. 43 ГПК РФ).

Так как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, не является пред­полагаемым субъектом спорного материального правоотношения и не предъявляет никаких требований на объект спора, то закон и не предоставляет ему полный объем прав и обязанностей стороны. Однако поскольку третьи лица участвуют в деле на сто­роне истца или ответчика, они, следовательно, содействуют защите субъективных прав и охраняемых законом интересов сторон.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/treti-litsa-v-grazhdanskom-protsesse-ponyatie-vidi-ich-protsessualnie-prava-i-obyazannosti

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? – Недвижимость Феодосии

Право собственности третьих лиц

В различных законах и Договорах, связанных с покупкой или продажей, дарением, меной недвижимости мы часто сталкиваемся с упоминанием «третьих лиц», и правах, которые они могут иметь или которые могут быть нарушены в результате сделки. О чем идет речь?  Глава Юридического отдела компании АРК Феодосия подробно расскажет об этом.

  В любой обычной сделке, связанной с отчуждением недвижимости участвуют две стороны договора (Продавец и Покупатель, Даритель и Одаряемый, Наследодатель и Наследник и т.д.

), но также могут существовать и другие лица (третья сторона), которые тоже наделены определенными правами по отношению к предмету сделки. Вполне возможно, они только считают, что имеют такие права.

Как показывает практика, суды довольно часто удовлетворяют иски третьих лиц, нарушенные при совершении сделок с недвижимостью.

 По статистике, наиболее часто нарушаются как права собственности этой категории лиц, так и права пользования жилыми помещениями, права на наследование.

 Поскольку права «третьих лиц» могут быть неявными, наличие их при совершении сделок с недвижимостью очень опасно.

Опасность заключается в том, что права третьих лиц очень часто скрываются недобросовестными продавцами или просто неявно выражены (скажем, родственные связи собственника или права, ранее существовавшие у предыдущих владельцев и которые были нарушены предыдущей сделкой). Такие права трудно отследить по имеющимся документам на квартиру.

 В тоже время, «третьи лица» способны законно оспорить сделку, и заявить свои притязания на предмет сделки (квартиру, дом, земельный участок или соответствующую долю в недвижимости).

В случае, когда суд начинает по таким спорам судебные разбирательства, то информация об этом поступает в Росреестр, где в единой базе прав делается отметка о наложении запрета на осуществление регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Эта информация обязательно отображается в выписках из ЕГРП.

Однако стороны сделки крайне редко прибегают к истребованию такого документа, поскольку он не является обязательным при сделках с недвижимостью.

К нашим юристам довольно часто обращаются клиенты за услугой сопровождения сделок с недвижимым имуществом в Феодосии с целью минимизации рисков при его приобретении.

Однако, когда мы предлагаем заказать комплексную юридическую экспертизу сделки в Феодосии за дополнительную плату, покупатели зачастую отказываются, считая не целесообразным нести дополнительные расходы за излишние, по их мнению, проверки.

При этом необходимо понимать, что без глубокого анализа сведений, содержащихся в дополнительно запрашиваемых при экспертизе документах практически невозможно свести к минимуму возможные риски в сделках с недвижимостью, в том числе исключить возможность появления после совершения сделки третьих лиц, чьи права могут быть при этом нарушены.

 Так кто же на деле относится к третьим лицам при совершении сделок с объектами недвижимости?

 Третьи лица всделках – это те люди, которые не принимают участие в самом отчуждении недвижимости (не отражены в Договоре купли-продажи, поскольку в данный момент не имеют прав собственностина объект недвижимости или в силу обстоятельств не знают о проводимой сделке), но могут заявить свои права на собственность, или права пользования (проживания), владения имуществом.

К таким лицам можно отнести, например: 

  • Супруга владельца квартиры, который не указан в правоустанавливающем документе, но имеет право на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, согласно Семейного Кодекса РФ;
  • Наследники, которые появились после вступления в наследство текущего собственника;
  • Лица, не относящиеся к наследникам, но имеющие право пользования имуществом в силу завещательного отказа;
  • Зарегистрированные в квартире без права собственности, родственники собственника;
  • Отказавшиеся ранее от приватизации недвижимости и пользующиеся ей;
  • Предыдущие собственники недвижимости, с которыми текущие собственники не произвели окончательного расчета при покупке жилья;
  • Определенные категории кредиторов собственника;
  • Неизвестные или незаконнорожденные дети собственника (после его смерти заявившие право на наследство);
  • Участники судебных споров с собственниками в отношении недвижимости или имущественных споров (когда решение судом ещё не вынесено или не вступило в законную силу);
  • Несовершеннолетние дети, в отношении которых произошло нарушение прав (например, когда органы опеки и попечительства не привлекались или не имели информации о сделке);
  • Получатели ренты;
  • Временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением (находящиеся на обучении, проходящие службу в Вооруженных Силах, находящиеся за границей, в домах инвалидов, интернатах, в местах лишения свободы и прочие.

 Так, «третье лицо» может без оспаривания проведенной сделки и без лишения Покупателя права собственности, существенно ограничить его, заявив свои права на пользование жильём.

 Также права «третьих лиц» возникают в случае продажи доли в квартире (доме) или комнаты в коммунальной квартире. В обоих случаях нужно учитывать право преимущественной покупки соседями (или родственниками).

 При сделках с недвижимым имуществом на вторичном рынке риски присутствуют практически всегда в большей или меньшей степени.

 Большинство покупателей жилья на вторичном рынке даже не представляют возможных рисков. В большинстве случаев невозможно на сто процентов поручиться за отсутствие «третьих лиц», но снизить эти риски – вполне реально, используя тщательный анализ документов с выявлением возможных прав «третьих лиц» и соответствующие защитные меры для каждого конкретного случая.

В большинстве случаев (если иное не установлено законом), после отчуждения жилого помещения, члены семьи Продавца («третьи лица») теряют право пользования этой недвижимостью (п.2, статьи 292 ГК РФ).

Исключение составляет то самое – «иное», как написано в законе. Это предусмотрено, например, для тех, кто ранее написал отказ от приватизации и, таким образом, получил бессрочное право пользования жильём.

 Кроме того, наши юристы, руководствуясь статьёй 460 ГК РФ всегда рекомендуют в Договоре купли – продажи прописывать условие, что Продавец передает объект недвижимости Покупателю, свободный от прав третьих лиц.

 Вместе с этим, п.1, ст. 558 ГК РФ устанавливает, при наличии в продаваемом жилом помещении жильцов, сохраняющих право пользования этим помещением после его отчуждения, это должно быть прямо указано, как существенное(т.е. обязательное) условие договора.

  Безусловно, наиболее надежной защитой сделки от возможных притязаний со стороны «третьих лиц» является титульное страхование предмета сделки.

 Важно помнить, что стороны сделки, а также «третьи лица» имеют возможность предъявить претензии (подавать иск в суд) исключительно в пределах установленного законом срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

Источник: https://ark-dom.com/about/blog/31-kto-takie-treti-litsa-v-sdelkakh-s-nedvizhimostyu.html

Права третьих лиц при купле-продаже квартиры

Право собственности третьих лиц

Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать.

Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным.

При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует.

А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно).

Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права.

И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере).

В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте.

Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст.

683 ГК РФ).

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. – то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

Заключение

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

  1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
  2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.

Источник: http://prom-nadzor.ru/content/prava-tretih-lic-pri-kuple-prodazhe-kvartiry

Третьи лица в сделках с недвижимостью

Право собственности третьих лиц

Последнее обновление: 06.12.2018

В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартирымы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?

Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).

Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.

Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.

Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру.

Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРП.

Как передавать деньги через банковскую ячейку в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.

Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими лицами могут быть, например:

  • Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
  • Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
  • Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
  • Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»);
  • и т.п.

Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.

Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Какие бывают права третьих лиц?

Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:

Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.

Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».

Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.

Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).

Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.

Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.

В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.

Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).

Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/treti-lica-v-sdelkax/

Как защитить договор купли-продажи недвижимости от претензий третьих лиц

Право собственности третьих лиц

Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости опасен для покупателя тем, что он может потерять как жилье, так и деньги.

Если родственники продавца подали такой иск, они, наверняка не спеша подготовили все нужные документы и считают, что получат нужное им решение суда.

Если покупатель попал в такую ситуацию, ему можно только посочувствовать, потому что реально помочь вряд ли кто сможет.

Откуда появляются эти «третьи лица»?

Третьи лица появляются из прошедшей жизни продавца, а точнее из истории обретения продавцом права собственности на то, что он продает.

Истории возникают тогда, когда право собственности на недвижимость продавец получил по наследству (все равно, по закону или завещанию), по решению суда или продавец в момент осуществления сделки не осознавал значения своих действий и «добрые» родственники (те самые третьи лица), узнав о наличии у бедолаги недвижимости, вдруг, резко озаботились, огорчились и решили защитить его права, или от имени продавца договор подписал представитель по доверенности.

В интернете можно встретить мнение пользователей, что для пресечения попыток мошенничества – далее цитата: «с «неожиданно появившимися третьими лицами», в договоре купли продажи целесообразно указать, что в случае отмены сделки в интересах третьих лиц, продавец обязуется приобрести полностью за свой счёт аналогичную недвижимость, сколько бы она ни стоила на тот момент, и передать ее покупателю. Жулики, которые на этом бизнес строят, отсеются уже на этом этапе».

Конечно, в договоре можно написать все, что угодно (свобода договора), но проблема покупателя заключается не в отсутствии у продавца обязанности вернуть деньги – суд в решении применит последствия недействительности сделки: обяжет продавца возвратить покупателю все полученное по сделке, а в том, что у продавца не будет денег или имущества, на которое можно обратить взыскание чтобы исполнить решение суда. Кроме того, если договор признан недействительным, то не имеет никакого значения, что в нем написано, особенно если сторона договора в момент его подписания не осознавала значения своих действий.

Следующий совет, который можно подчерпнуть на просторах интернета, это попугать обидчика привлечением к уголовной ответственности за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности: вдруг забоится и все вернет.

Да, такая статья есть в уголовных кодексах разных стран, правда, в каждой бочке меда есть своя ложна дегтя, она не распространяется на дели́кт – правонарушение, влекущее за собой возмещение вреда в виде ущерба, а обязанность продавца возвратить покупателю все полученное по сделке по решению суда – это как раз тот самый случай, потому что это не кредиторская задолженность продавца.

Вот если бы продавец заключил с покупателем договор займа и не отдавал долг, вот тогда, да еще при определенных условиях, его можно было бы привлечь к уголовной ответственности, правда, после вынесения приговора, о самом долге придется забыть.

А если даже при наличии договора займа должник сделал несколько мелких платежей, то привлечение к уголовной ответственности исключается, потому что нет злостного уклонения, просто у бедолаги нет денег, но должник регулярно, по требованию госисполнителя, приходит к нему, т. е. сотрудничает, поэтому судить его не за что!

Так что же делать?

Все помнят или знают, что мошенники, чтобы избежать ответственности, по несколько раз перепродают недвижимость. Это делается для того, чтобы очистить конечного покупателя от претензий тех самых третьих лиц, потому что в этом случае конечный покупатель становится добросовестным приобретателем.

По Гражданскому Кодексу ели имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Чтобы было понятно, если недвижимость была получена продавцом в результате уголовного преступления, то покупатель, наверняка, ее потеряет, но это совсем другая история.

В нашем же случае, продавец, имеющий недвижимость с историей, имеет право ее продавать, ведь на момент сделки правоустанавливающие документы действительны и, если будет реализована схема

Продавец → Покупатель → Покупатель 1,

то Покупатель 1 будет добросовестным приобретателем, ведь он не знаком с Продавцом и Покупателем, не знал и не мог знать о его взаимоотношениях с родственниками.

Третьи лица могут признавать недействительными договоры купли-продажи недвижимости, а вот, чтобы истребовать это имущество от приобретателя, они должны будут доказать в суде, что Покупатель 1 знал или мог знать о всех перипетиях родственных дрязг Продавца.

Вот почему мы видим по телевизору только эмоциональные репортажи об обманутых стариках, у которых риелторы что-то отняли, а вот о судебных решениях журналисты как-то скромно умалчивают, потому что, когда начинаются судебные разбирательства, оказывается, что пенсионер сам, без принуждения, добровольно подписал доверенность на продажу недвижимости или договор купли-продажи и, даже если этот договор или доверенность будут признаны недействительными потому что пенсионер в момент осуществления сделки не осознавал значения своих действий, к этому времени квартира или дом будут перепроданы новому покупателю, имеющему статус “добросовестный приобретатель”.

Так что, если вам сильно понравилась недвижимость, но она получена продавцом по завещанию или решению суда, или от имени продавца договор подписал представитель по доверенности, дешевле будет воспользоваться услугами специалистов, чем потерять все.

21.08.2020.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/kak-zascitit-dogovor-kupliprodaji-nedvijimosti-ot-pretenzii-tretih-lic-5f3f39e721f7ec072447c315

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.