Покупка комнат в коммунальной квартире

Содержание

Продажа комнат дешево в Москве

Покупка комнат в коммунальной квартире

2290000 RUB

Ипотека

Домодедовская ул., 20к3
«Орехово», 4 минуты пешком

  • 4 этаж 9-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Продам комнату 10 кв. метров в двухкомнатной квартире в шаговой доступности от метро Орехово (3 минуты). Общая площадь 45 кв. метров, площадь комнаты 10 кв. метров, кухня 6 кв. метров. С/у раздельный. …

2400000 RUB

Бакинская ул., 27
«Царицыно», 9 минут пешком

  • 10 этаж 16-этажного дома
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Реализуем комнату в трехкомнатной квартире комната теплая светлая.в двух других комнатах собственницы две женщины не проживают.есть возможность выкупа соседних комнат.ДКП более 5 лет.продажа свободная.показ …

2300000 RUB

Рязанский пр-кт., 83 к2 с2
«Рязанский проспект», 1 минута пешком

  • 11 этаж 12-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Продам 1/2 доли в двухкомнатной квартире. Состояние отличное. Соседи: женщина с сыном. Удобное транспортное сообщение: до метро Рязанский проспект 1 минуту пешком. Необходимая инфраструктура в пешей доступности: …

1800000 RUB

Ипотека

Окружной пр.., 13
«Партизанская», 10 минут пешком

  • 4 этаж 5-этажного дома
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Продам доли в комнате в 3-х комнатной квартире.4/5 кирпич, Сталинка, с.уз.раздельный, в комнате балкон.Состояние в квартире хорошее, в комнате пластиковое окно.Через дорогу ст. метро Измайловское, окружная.

2000000 RUB

Ангарская ул., 55

  • 10 этаж 12-этажного дома
  • балкон
  • Ремонт: требуется ремонт
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Продаётся 3/8 доли в 2-х комнатной квартире. Квартира ухоженная, никто не живет, комнаты изолированные 13 и 17 кв.м., можно занять любую комнату, и определить право пользования. Сособственником является …

2300000 RUB

Ипотека

Липецкая ул., 34/25

  • 3 этаж 12-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • приватизация
  • Альтернативная продажа

изолированная комната в 4 к квартире с хорошим ремонтом, все комнаты изолированные, в каждой комнате балкон, просторная кухня. Квартира малонаселенная, соседи дружные, спокойные без вредных привычек. …

1850000 RUB

Подольская ул., 27к4

  • 1 этаж 12-этажного дома
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Вашему вниманию предлагается комната в 4-х комнатной квартире, где в продаже есть еще одна комната. Очень хорошая перспектива купить всю квартиру. В каждой из комнат по одному собственнику.Чистый подъезд. …

1850000 RUB

Ипотека

Россошанская ул., 1к1
«Улица Академика Янгеля», 11 минут пешком

  • 9 этаж 12-этажного дома
  • балкон
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Уютная, светлая комната с балконом. Комната в хорошем состоянии. Квартира малонаселенная. Две другие комнаты муниципальные.Развитая инфраструктура, в шаговой доступности детские сады, школа, множество …

1150000 RUB

Ярцевская ул., 4к2
«Молодежная», 17 минут пешком

  • 5 этаж 14-этажного дома
  • балкон
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Ярцевская улица 4,к.2 м. Молодежная, в 2 комнатной квартире предлагается 1/6 доля, общ. пл. 52.0 кв.м., жил.пл. 36 кв.м., комнаты 18-14,кухня 9 кв.м., окна двор, санузел раздельный, балкон.Чистый подъезд, …

2100000 RUB

Ипотека

Кустанайская ул., 10к1
«Красногвардейская», 12 минут пешком

  • 7 этаж 9-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Свободная продажа. Один взрослый собственник. Пешая доступность до м.Красногвардейская и м.Шипиловская. Возможность выкупа соседних комнат. Развитая инфраструктура: детские сады, школы, ТЦ, сетевые магазины, …

2300000 RUB

Ипотека

Кустанайская ул., 10к1
«Красногвардейская», 12 минут пешком

  • 7 этаж 9-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Свободная продажа. Один взрослый собственник. Пешая доступность до м.Красногвардейская и м.Шипиловская. Возможность выкупа соседних комнат. Развитая инфраструктура: детские сады, школы, ТЦ, сетевые магазины, …

2350000 RUB

Белореченская ул., 19
«Люблино», 10 минут пешком

  • 3 этаж 12-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • приватизация
  • Альтернативная продажа

Предлагается комната в 3-х комнатной квартире. Комната в собственности, две других-муниципальные (очередники) Общее состояние квартиры, в т.ч. места общего пользования-отличное. Коммуникабельные соседи. …

2300000 RUB

Ипотека

Доватора ул., 14
«Спортивная», 4 минуты пешком

  • 1 этаж 5-этажного дома
  • Ремонт: требуется ремонт
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Продаётся 1/4 доля в трёхкомнатной квартире квартире.Со вторым собственником порядок пользования комнатой площадью 12 кв. м.. согласован. Один взрослый собственник. Приличные соседи. В соседних комнатах …

500000 RUB

Нет фото

Пятницкое ш., 21
«Митино», 11 минут пешком

  • 10 этаж 17-этажного дома
  • балкон
  • Прямая продажа

Продаётся 1/8 доля в двухкомнатной квартире. Без просмотра. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку.

980000 RUB

Нет фото

Скаковая ул., 34к4
«Белорусская», 15 минут пешком

  • 1 этаж 16-этажного дома
  • балкон
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

Продам 1/6 долю в 3х комнатной квартире. Без просмотра. Высокий первый этаж. Прописано два человека.Есть возможность определения порядка пользования маленькой комнатой 9 метров.

2200000 RUB

Ипотека

Нет фото

Петрозаводская ул., 17к1

  • 1 этаж 9-этажного дома
  • Ремонт: косметический
  • Санузел: раздельный
  • Прямая продажа

1 комнат(а) в 3-комнатной квартире. Общая площадь 60.4 м2. Этаж 1 из 9. Тип здания Панель. Продается комната 11,8 кв.м. в трехкомнатной квартире. Комната закрыта много лет – в ней никто не жил с 2000 года. …

2100000 RUB

Торг

Яблоневая аллея., 338
«Ховрино», 20 минут на транспорте

  • 9 этаж 15-этажного дома
  • лоджия
  • Ремонт: евроремонт
  • Санузел: раздельный
  • купля/продажа
  • Прямая продажа

Продам комнату 10,6 по решению суда, в кирпичном доме построенном в 2008 году по инд. проекту.Комната находится в малонаселенной трехкомнатной квартире.Проживает в квартире 1 человек.Квартира находится …

2400000 RUB

Малыгина ул., 22к1

  • 12 этаж 16-этажного дома
  • Прямая продажа

2300000 RUB

Булатниковская ул., 5к4
«Пражская», 10 минут на транспорте

  • 8 этаж 9-этажного дома
  • Прямая продажа

2400000 RUB

Короленко ул., 4/14
«Сокольники», 15 минут пешком

  • 5 этаж 5-этажного дома
  • Прямая продажа

Источник: https://www.RussianRealty.ru/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B0-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BD%D0%B0%D1%82/%D0%B4%D0%B5%D1%88%D0%B5%D0%B2%D0%BE/

О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру :: жилье :: рбк недвижимость

Покупка комнат в коммунальной квартире

Советы юристов и риелторов тем, кто планирует купить коммунальную квартиру или комнату в ней

Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.

Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.

Получить согласие всех жильцов

Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.

«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки.

Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире.

Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.

«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться.

«Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

Проверить всех бывших и действующих собственников

Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.

«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.

Проверить технический план

Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.

Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.

Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7d69449a794706a5adceeb

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Покупка комнат в коммунальной квартире

Купля-продажа комнаты в “коммуналке” – так в обиходе называют коммунальную квартиру – является распространенной операцией на российском рынке жилья.

Действительно, приобретение такой недвижимости может служить оптимальным решением при ограниченности финансовых средств на решение жилищного вопроса.

Однако при совершении таких сделок следует помнить об условиях, которые необходимо соблюсти в обязательном порядке. Об этих условиях в нашем материале.

1.1. Понятия «комната» и «коммунальная квартира»

Закон определяет понятие «комната», как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; далее – ЖК РФ).

Необходимо отметить, что в законе нет понятия «коммунальная квартира».

На основе анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям (ст. 57 ЖК РФ, ст. 59 ЖК РФ).

1.2. Правовой статус помещений в коммунальной квартире

Стартовавшая в России в 1991 году приватизация послужила основанием для изменения правового статуса жилых помещений, в том числе в коммунальных квартирах.

К настоящему времени сложившаяся практика владения и пользования коммунальным жильём предполагает несколько форм владения такой недвижимостью:

  • муниципальная собственность на всю квартиру;
  • общая долевая собственность на всю квартиру;
  • собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;
  • смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).

В 1-ом случае, когда вся квартира находится в муниципальной собственности (принадлежит муниципальному образованию), все жильцы пользуются помещениями в ней на условиях договора социального найма. Соответственно, они лишены права распоряжаться этой недвижимостью.

Подробнее

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения – одного из важнейших правомочий, принадлежащих собственнику. Поэтому осуществить продажу комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им нотариальной доверенностью лицо.

Во 2-м случае – случае с общей долевой собственностью на коммунальную квартиру – у сособственников отсутствуют права на конкретные комнаты, а пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии со сложившимся порядком пользования либо по соглашению участников общей долевой собственности.

В 3-м случае у каждого собственника возникает право на конкретную комнату, а режим общей долевой собственности сохраняется только на места общего пользования (кухня, коридор, санузел). При этом доля каждого собственника в праве на места общего пользования пропорциональна площади комнаты, находящейся в его собственности.

Подробнее

Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Возможна и 4-я ситуация, когда в коммунальной квартире есть комнаты, право на которые зарегистрировано в соответствии с требованиями закона и комнаты, находящиеся в пользовании по договору социального найма. В этом случае речь идёт о смешанной собственности.

1.3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей

Независимо от того, зарегистрирована ли у Вашего предполагаемого продавца долевая собственность на всю коммунальную квартиру или собственность на конкретную комнату в коммунальной квартире, законом установлено преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире у соседей.

Подробнее

Жилищным кодексом РФ установлено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

В свою очередь, в соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На практике это означает, что, поскольку собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату за установленную цену, продавец обязан письменно уведомить их о продаже с указанием всех условий, включая цену.

Подробнее

Если все комнаты оформлены в собственность, уведомления о продаже направляются соответствующим правообладателям.

Если лица, проживающие в комнате, пользуются ей на основании договора найма (социального найма), уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется лицу (организации, органу, управляющему имуществом соответствующего уровня), являющемуся наймодателем (как правило, соответствующему Комитету муниципального образования).

Если собственники иных комнат не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения по обозначенной в нем цене либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в извещении или отказе от права преимущественной покупки.

Подробнее

Если все собственники иных комнат в коммунальной квартире письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки, комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Судебная практика

Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 25.05.2018 № 35-КГ18-3).

Если в составе собственников комнат в коммунальной квартире имеются лица, находящиеся под опекой, то отказ от права преимущественной покупки допустим только с согласия органов опеки и попечительства.

Если положения о преимущественном праве покупки не будут соблюдены, собственник иной комнаты, посчитавший свое право нарушенным, в течение 3-х месяцев с момента, как ему стало известно о нарушении своего преимущественного права, может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому, если Вы собираетесь приобрести комнату в коммунальной квартире и уже подобрали для себя подходящий вариант , начните подготовку к сделке с уточнения правового статуса выбранного помещения.

Сделать это можно как самостоятельно, так и с помощью доступного на нашем сайте сервиса – “ ПАСПОРТ ОБЪЕКТА “. С помощью “ ПАСПОРТА ОБЪЕКТА ” Вы сможете в доступном формате получить достоверную и объективную информацию о заинтересовавшем Вас объекте недвижимости, которая будет проанализирована и обобщена квалифицированными специалистами в едином документе.

Самостоятельная же подготовка к сделке будет выглядеть следующим образом:

Закажите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об объекте недвижимости .

Ваши дальнейшие действия будут зависеть от того, какие сведения об объекте недвижимости Вы увидите в разделе 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» в графе “Вид жилого помещения”:

«квартира» или

«комната»;

а также в разделе 2 “Сведения о зарегистрированных правах” в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права»:

«общая долевая собственность и размер принадлежащей доли» или

«собственность»

Подробнее

Общие сведения о выбранной комнате также можно получить в режиме реального времени без дополнительных затрат на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости».

Кроме того, данная информация может быть почерпнута из правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов, которые Вам предоставит продавец.

2.1. Продажа комнаты в коммунальной квартире, находящейся в общей долевой собственности

Если в выписке из ЕГРН в поле «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли», то это означает, что Ваши действия по приобретению комнаты в такой коммунальной квартире регулируются общими нормами для сделок с долевой собственностью .

Главной особенностью таких сделок является обязательное нотариальное удостоверение .

Обратите внимание! При нотариальном удостоверении сделки письменное извещение прочих сособственников квартиры о продаже комнаты может быть сделано как продавцом, так и нотариусом.

Для регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире на основании нотариальной сделки необходимо обратиться в Росреестр с заявлением. Это может сделать:

  • любая сторона нотариально удостоверенной сделки;
  • нотариус или его работник (п.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 -ФЗ “О государственной регистрации недвижимости; далее – Закон о недвижимости).

Срок государственной регистрации прав по нотариальным документам сокращен и составляет (ст. 16 Закона о недвижимости):

  • 3 рабочих дня с даты приема Росреестром заявления и документов на бумажном носителе;
  • 5 рабочих дней с даты приема МФЦ заявления и документов на бумажном носителе;
  • 1 рабочий день, следующий за днем поступления заявления и документов и в электронной форме при подаче документов нотариусом.

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность такого документа устанавливается регистратором через единую информационную систему нотариата (ст. 59 Закона о недвижимости).

Если в выписке из ЕГРН в графе «Описание объекта недвижимости» Вы увидели «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность», то это означает, что, Ваши дальнейшие действия будут аналогичны действиям по приобретению любого другого жилья на вторичном рынке , только с обязательным соблюдением преимущественного права собственников прочих комнат (статья 42 ЖК РФ).

Рекомендации: несмотря на то, что уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире соседей-собственников прочих комнат входит в обязанность продавца, контролируйте данный процесс со своей стороны. В частности, обратите внимание на следующее:

извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире.

Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену. Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой.

Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в этом случае оформляется договором между продавцом и покупателем в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

При этом должен быть составлен документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества: акт приема-передачи или сведения о передаче комнаты включаются в текст договора купли-продажи.

По желанию сторон такая сделка может быть удостоверена нотариально.

Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для оформления перехода права собственности по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире документов Вам нужно обратиться в МФЦ вместе со второй стороной сделки, имея при себе следующие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра;
  • акт приема-передачи квартиры в экземплярах по количеству сторон сделки + еще экземпляр для Росреестра (если этих сведений нет в договоре);
  • документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещения о продаже с подписями и датами, с доказательствами отправки почтой, нотариально заверенные отказы и пр.);
  • нотариально оформленное согласие супруга(и) продавца на продажу
  • в необходимых случаях дополнительные документы.

Специалист МФЦ:

Вы также можете подать документы в электронном виде на сайте Росреестра или портале «Госуслуги».

В результате Вы получите выписку из ЕГРН , подтверждающую, что комната в коммунальной квартире принадлежит Вам на праве собственности, а также договор купли-продажи со штампом о проведенной государственной регистрации права.

Вам также может быть интересно:

Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке жилья?

Как продать долю в квартире постороннему лицу?

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-kupit-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire/

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнат в коммунальной квартире

Комната в «коммуналке» – достаточно специфическое жилье. Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться на долгий срок. Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

Особенности коммунальной квартиры 

В одной «коммуналке» часть помещений может принадлежать собственникам, а другая – муниципалитету, где люди живут в неприватизированных квартирах и по договору социального найма.

В обычной коммунальной квартире есть общая жилплощадь: кухня, коридор, санузел, балкон, а также кладовая. Эти помещения делятся между владельцами комнат. Но не поровну, а по размеру их жилья. Чем больше комната, тем больше размер доли общей собственности. Соответственно, дороже и услуги ЖКХ. Это правило распространяется и на муниципальные комнаты.

На что стоит обращать внимание при продаже комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится. Кроме того, закон при продаже жилья в «коммуналке» наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями.  

«Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», –подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

  • цена недвижимости;
  • сумма задатка;
  • условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
  • срок, когда владелец обязуется съехать. 

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление.

Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты. Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию. У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ. Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям.  

Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам.  В противном случае, жильцы соседних комнат могут подать в суд.  

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.  

Как оформляется сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 

Прежде всего, нужно подготовить пакет документов. Как правило, он почти ничем не отличается от перечня бумаг при продаже квартиры. Единственное, что у продавца на руках должны быть доказательства того, что все соседи были вовремя уведомлены о продаже комнаты. Кроме этого, для сделки понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • договор;
  • отказ соседей от покупки, если они действительно отказались;
  • технический паспорт;
  • документ о праве собственности, сейчас это выписка из ЕГРН;
  • справка от коммунальщиков о том, что нет задолженностей;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, если комната – это совместно нажитое имущество;
  • свидетельство о рождении и документ из опеки, если один из собственников несовершеннолетний.  

Если владелец – единственный собственник комнаты, тогда после заключения договора можно сразу обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки. Если владельцев несколько, и собственность делиться по долям, тогда нужно идти к нотариусу.  

«Также удостоверение сделки нотариусом обязательно в случае, если собственником (либо одним из собственников) комнаты является несовершеннолетний ребенок или лицо, ограниченное в дееспособности.

Не избежать визита к нотариусу и в случае продажи комнаты, приобретенной одним из супругов в период брака, так как для сделки потребуется удостоверенное согласие второго супруга», – продолжает Николай Кандиранда.

Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире 

Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.  

Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей.

В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты.

Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже.

Кроме того, установить соседей поможет документ о праве собственности на коммунальную квартиру – это выписка ЕГРН. В ней указаны все владельцы недвижимости. Получить ее можно, если воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр и указать адрес или кадастровый номер квартиры.

Выпиской ЕГРН могут также воспользоваться и покупатели. Если закажут ее заранее еще до просмотра комнаты. Таким образом они узнают собственников коммунальной квартиры, ее характеристики и все обременения, если они есть. И если что-то покупателя не устроит, он может еще до просмотра жилья отказаться от сделки и не потерять ни времени, ни денег.

Соседи мешают сделке. Очень часто жители других комнат могут стараться сорвать продажу комнаты.  Например, они не хотят новых жильцов или считают, что стоимость жилья слишком высокая и своими действиями они пытаются ее занизить, чтобы выкупить самим.

Они могут умышленно не пускать покупателей. Затягивать с отказом от покупки и игнорировать уведомления от продавца.  

В таких случаях продавцу и потенциальным покупателям нужно запастись временем, терпением, чтобы дождаться отказа.  А все документы заверять у нотариуса.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-pokupka-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Покупка комнат в коммунальной квартире

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.