Памятка покупателю квартиры

Покупка квартиры без риэлтора. Памятка покупателю

Памятка покупателю квартиры

Если вы разделяете с нами всю бесполезность риэлторских услуг и в один прекрасный день решите купить себе квартиру самостоятельно, вот вам понятный и рабочий чек-лист поиска и покупки квартиры на вторичном рынке.
Без агентств недвижимости, частных маклеров, регистрации и смс.

Все советы далее – от самих агентов. Бить врага надо его же оружием !

1. Ищите оптимально

Решите, квартиры в каких районах вы хотите посмотреть в первую очередь. Не смотрите квартиры сразу на большой территории.
Выбирайте квартиры с ценой на 2-3% выше вашего максимум по деньгам, Так вы не упустите действительно хорошую квартиру, за которую не жалко заплатить и чуть больше максимума (предварительно поторговавшись в продавцом)

Группируйте квартиры, которые захотите посмотреть, таким образом, чтобы за один вечер посмотреть 5-6 вариантов. Больше квартир за раз не стоит смотреть.

2. При просмотрах задавайте все вопросы, которые придут к вам в голову

Нет запретных тем для вопросов продавцу и его агенту. От плохого освещения по дороге от метро или остановки маршрутки до наличия наркоманов и прочих асоциальных элементов в подъезде, доме и районе.

От того, почему так плохо прибиты плинтуса в спальне до сколько кошек, судя по запаху, хозяин содержал в этой квартире.

Ну и конечно вопросы по цене. Они должны быть в вашем арсенале. Размер скидки, можно ли получить меньшую цену продажи если вы будете готовы подождать пока продавец подберет себе альтернативное жилье. И так далее.

Чем больше вопросов вы зададите по квартире, тем меньше неприятных сюрпризов ваш ждет.

3. Выбирайте квартиры с самой простой юридической историей

Если хотите спать спокойно ­– выбирайте квартиры с минимальной историей перехода права собственности. Чем меньше до вас было договоров купли-продажи по квартире, тем лучше.

По этой причине многие юристы не советуют приобретать квартиру, если в истории перехода права собственности на неё были наследство, дарение или договора пожизненного содержания.

Идеальные с точки юридической чистоты квартиры – когда текущий собственник приватизировал эту квартиру, начиная с 2000-х годов. Или когда он инвестировал в строительство этой квартиры.

Это не даёт 100% защиты от неприятностей, что существенно снижает возможные риски.

4. Никогда не соглашайтесь на работу с риэлтором продавца. Даже по сопровождению сделки

Во-первых, вы решили приобретать квартиру без агентов, помните? Во-вторых, риэлтор продавца – худшая кандидатура на позицию вашего агента по недвижимости. Конечно, если вы хотите купить именно эту квартиру. Подробнее читайте на нашем канале в этой статье .

В-третьих, если вам всё же потребуется агент – наймите риэлтора из другого агентства недвижимости.

5. Сами проверяйте всё. Не доверяйте словам. Иногда – даже бумагам

Вы – единственный, кто будет нести всю ответственность за купленную квартиру со всех сторон. Так готовьтесь к этому еще до покупки.

Найдите полный список документов по квартире, которые необходим для полной юридической проверки. Пропишите в договоре аванса/задатка этот список.

Что-то продавец может отказать предоставлять (дополнительные документы, не обязательные для сделки). И если не удастся договориться, то придется вам самим собрать эти документы.

Благо, в нашей стороне возможно многое за небольшое вознаграждение.

6. Если не уверены в документах по квартире – нанимайте юристов

Хотя у вас не должно такого произойти (см п. 3), но все же. Вполне вероятно, что выгодней будет заплатить юристам (не риэлторам!) за юридическую экспертизу документов по квартире.

И не связывайтесь с теми юристами и юридическими конторами, что дают «гарантии» и «сертификаты юридической чистоты квартиры». Это те же агенты по недвижимости, только с вывеской «Юристы»,

Грамотные юристы прекрасно знают наши законы и их исполнение, чтобы давать какие-либо гарантии.

Помните – по-прежнему всю ответственность за решения «покупать – не покупать» несёте вы. И только вы. Не расслабляйтесь.

7. Покупайте только юридически свободную квартиру

Добивайтесь чтобы на момент сделки в квартире никто не был прописан. Этим вы избежите массу проблем, которые на этом этапе кажутся мелочью. А потом станут огромной головной болью на месяцы или даже годы.

8. Вся сумма, которую вы передаёте продавцу или его агенту, должна быть указана в договоре купли-продажи квартиры

Никаких двух мнений здесь быть не может. Передали в качестве аванса/задатка 30 тысяч и на сделке собираетесь передать еще 1 миллион 930 тысяч? Значит в договоре купли-продажи квартиры в пункте «Цена договора» должна стоять цифра 1 960 000 рублей. Не больше, не меньше.

Как там будет рассчитываться продавец со своим агентом, вас не волнует от слова «совсем». Вы покупаете за 1,96 миллионов квартиру и именно столько передаёте покупателю. И на эту сумму должна быть и расписка

9. Расписка обязательна

Расписка в наших судах – работающий инструмент для доказательства, что вы, как покупатель, исполнили свои финансовые обязательства перед продавцом. И – что не менее важно ­– продавец к вам не имеет финансовых и иных претензий по сделке купли-продажи квартиры.

Так что храните расписку как зенитцу ока.

10. Акт приёма-передачи – важный документ

После того, как вы получили выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним), рано расслабляться. Вам над принять квартиру от продавца.
Во многих регионах России акт приема-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли-продажи. Что приносит дополнительные риски покупателям.

По закону, как только покупатель и продавец подписал акт приему-передачи квартиры, покупатель несёт всё бремя ответственности за физическое состояние квартиры.

Если без подписанного акта приема-передачи квартиры не сдать документы на регистрацию в Росреестр, то вам придётся либо поверить, что продавец не обнесет уже почти не свою квартиру пока идет регистрация перехода права собственности. Либо забрать ключи от квартиры сразу после подачи документов в Росреестр, если продавец продавал свою квартиру без мебели и там никто не живет.

11. Меняйте замки сразу

Как только ключи от квартиры (вашей или почти вашей) оказались у вас –тут же меняйте замки. Серьёзно.

Историй, когда покупатели въезжали в новую квартиру, оставляя замки от прошлых хозяев, и в один прекрасный день оставались без мебели, ценных вещей, денег, ювелирки – не счесть.
Не испытывайте судьбу – полностью меняйте начинку у всех замков в квартире сразу, как получили ключи. Спокойствие дороже

Как видите, ничего сложного в покупке квартиры без агентств недвижимости нет. Надо только спокойно проходить каждый этап и внимательно изучать всё, что говорят, пишут и делают продавец и его агент. Удачной и выгодной покупки квартиры вам

Если вы понять, как можно экономить на риэлторской комиссии и при этом не попадать в неприятные ситуации на рынке недвижимости – подписывайтесь на канал. Будет много всего интересного и неожиданного.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/no_realtor/pokupka-kvartiry-bez-rieltora-pamiatka-pokupateliu-5b5f0e79c5559500a9c1bb91

Памятка о правильной покупке жилья

Памятка покупателю квартиры

Покупка недвижимости – это очень ответственное мероприятие, которое не перестает интересовать многих граждан. В данной статье мы постарались изложить информацию, касающуюся всех нюансов, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Итак, покупая недвижимость, следует обратить внимание на наличие следующих документов:

  1. справки, выданной отделом недвижимости, в которой указывается собственник недвижимости, а также наличие/отсутствие наложений на арест, обременений по ипотеке. Данная справка подтверждает, что свидетельство о собственности является подлинным, которое, собственно, может быть и устаревшим, поскольку могла произойти перерегистрация квартиры на других владельцев.
  2. Справки, в которой указаны зарегистрированные в квартире лица, включая несовершеннолетних.
  3. Квитанций, подтверждающие уплат задолженностей и коммунальных услуг.
  4. Справки, перечисляющей всех зарегистрированных в квартире лиц на момент совершения приватизации. Такая справка необходимо только в случае приватизации квартиры. Гражданин, отказавшийся участия в процессе приватизации, имеет пожизненное право на проживание в этой квартире, поэтому его выселение не представляется возможным без выплаты денежной доли за квартиру, несмотря на то, что квартира находится в его собственности.

Помимо этих справок, квитанций и документов, необходимо также осуществить следующие мероприятия:

  1. Поговорить с соседями по поводу того, насколько хорошо отапливаются батареи, надо ли менять водонагреватель, газовую плиту, не требуется ли произвести капитальный ремонт полов, перекрытий, канализации, батарей, сантехники и т.д. Для осмотра квартиры и оценке ее состояния лучше всего взять специалиста. Если квартира находится на 2-ом этаже, то необходимо выяснить, не находится ли под ней, клуб или магазин. Если же квартира находится на последнем этаже, то необходимо выяснить время последнего ремонта крыши и не течет ли она. Многие квартиры на 1-ом этаже стараются наглухо зарешетить, что может быть весьма опасно во время пожара.
  2. Обратиться за выяснением в ТСЖ, управляющую компанию или к знакомым по поводу наличия денег на проведение капремонта, времени его планируемого проведения, имеющихся задолжников, не оплативших коммунальные услуги. Будет не лишним навести справки о проживающих в подъезде людях.
  3. Рекомендуется все оплаты за квартиру фиксировать в расписках и договоре, причем желательно в двух экземплярах. Это может пригодиться в том случае, если произойдет расхождение сумм.
  4. В договоре должна быть прописана реальная цена, поскольку, если договор будет расторгнут, то возмещению подлежит сумма, указанная в договоре.
  5. Чтобы при покупке квартиры получить налоговый вычет, также необходимо иметь договор с указанием реальной суммы. Помимо этого, желательно иметь на руках собственноручную расписку или расписку продавца, получившего деньги.
  6. Попросить продавца предъявить подлинники, с которых сделать копии:

– свидетельства, подтверждающего собственность квартиры;

– техпаспорта;

– свидетельства, которое устанавливает факт права на наследство, приватизационный договор, купли-продажи или дарения;

7. Оформляя предварительный договор купли-продажи необходимо иметь ввиду, что:

– сумма аванса не должна быть менее 10 % и не более 20 % от стоимости жилья, чтобы в случае расторжения сделки можно было быстро и без помощи суда вернуть свои деньги, ведь аванс может быть получен продавцом от нескольких людей, и он может продать квартиру тому, кто готов заплатить большую сумму;

– если потребуется возвратить более значительную сумму денег, то желательно оформить дополнительный договор залога;

– обязательными пунктами договора должны быть прописаны такие предметы сделки, как сама квартира, конечная стоимость и ее принадлежность. Также в нем должно указываться, что цена покупки не может быть изменена без оповещения и согласия двух сторон;

– договор должен содержать информацию о сроках заключения договора о совершении действий по купле-продаже (в случае, если срок будет не указан, автоматически он становится равен году (ч.4. ст. 429 ГК));

– отдельным пунктом в договоре должно прописываться лицо, ответственное за подготовку и сбор документов на квартиру, в которых должны быть указаны лица, оплачивающие сбор и их оформление, включая договоров по предварительной и основной купле-продаже;

– при совершении сделки очень важно учитывать тот факт, что, в случае, когда стороны по каким-либо причинам не успели заключить договор до окончания его срока, и если с обеих сторон не возникло желание его заключить, то все перечисленные в договоре условия перестают действовать, и он становится долговой распиской на выплату аванса;

– в случае возникновения ситуаций, когда одна из сторон уклоняется от соглашения с основным договором, то второй стороне разрешено обраться за помощью к суду для заключения договора;

– предварительный договор может содержать информацию о снятии с учета, выезде продавцов из квартиры, разрешение о вселении покупателя и его прописке продавцом до того, как будет уплачена вся стоимость квартиры и заключен основной договор, либо информацию, свидетельствующую о соглашении с пунктами договора, оговаривающего аренду квартиры и стоимость аренды. Если продавец согласился на прописку покупателя, то необходимо в договоре также указать того, кто будет нести ответственность по уплате платежей коммунального характера;

– бывают случаи, когда покупателю невыгодно заключать основной договор, но при этом он уже подписал предварительный (этому может послужить изменение цены на квартиру), то тогда он вправе потянуть время до срока, указанного в предварительном договоре, чтобы потом можно было потребовать возврат выплаченного аванса (ч.6 ст. 429 ГК).

  1. Процедура оплаты сделки, советы при ее совершении

– именно покупатель больше всего подвержен риску, но в практике были и такие случаи, когда в суд обращались лица, предъявляющие требования оплаты;

– не следует деньги хранить дома, оповещать о сборе денег на покупку квартиры других лиц;

– для хранения денег лучше всего воспользоваться банковской карточкой или сберкнижкой. Если потребуется их снять, то лучше всего это сделать в банке, и там же рекомендуется осуществить расчет, при котором необходимо подписать расписки в 2-х экземплярах для каждой из сторон. При возможности, можно указать номера купюр, чтобы исключить обвинения в подлоге фальшивок;

– если есть такая возможность, то момент подписания договора, передачу и пересчет денег, записать на камеру мобильного телефона. Хранить видеозаписи и расписки следует 3 года, ведь срок исковой давности именно такой;

– осуществление оплаты сделки рекомендуется проводить по этапам:

1. подписание предварительного договора с выплатой от 10 до 20% стоимости жилья;

2. оформление и подписание основного договора, в котором оговаривается факт передачи покупателю всех необходимых оригиналов документов, которые были указаны в п. 6;

3. процедура подписания акта о приеме-сдаче квартиры, включая передачу ключей от нее и фиксирование этого момента, а также состояния квартиры на видео.

Большинство людей предпочитает хранить деньги в ячейке банка, откуда продавец их может получить только после предъявления договора о купле-продаже. В случае ипотечного кредита деньги обычно выдает указанный банк, причем это происходит путем их перевода на конкретный счет, прописанный в договоре, и только после того, как продавец предоставит зарегистрированный договор купли-продажи.

Ни в коем случае не рекомендуется выдавать никаких доверенностей третьим лицам на получение суммы, иначе вы можете лишиться этих денег!

  1. Составление акта приема-передачи квартиры. Этот документ должен быть обязательно прилагаться к договору купли-продажи. В акте должно быть прописан факт принятия квартиры с указанием ее состояния на конкретную дату. Необходимо осуществить смену замка квартиры.
  2. Мероприятия по перепланировке квартиры

В случае, если квартира была подвержена перепланировке, покупатель возлагает на себя ответственность по ее узаконению через суд. Но суд может узаконить далеко не каждую перепланировку. Дело в том, что, если была осуществлена перепланировка несущих стен в квартире, то в этом случае суд не сможет ее узаконить.

Если же была осуществлена иная перепланировка, то необходимо получить заключение специалиста. Старайтесь выяснить вопрос, касающийся перепланировки, до покупки квартиры. Если возникнет необходимость, то в предварительном договоре укажите, чтобы старые владельцы узаконили перепланировку до того, как будет подписан основной договор.

Если же продавец не планирует продавать квартиру долго, то все можно оставить как есть.

  1. Осуществление продажи квартиры по согласию супругов и доверенностям

Во время сделки с квартирой требуйте нотариально заверенный документ, свидетельствующий о согласии супруга на продажу жилья. Следует учесть, что этот документ должен быть составлен при заключении предварительного договора.

Иначе переход права собственности в соответствии с этой сделкой, просто невозможен. В случае приобретения жилья нет необходимости требовать согласие супруга. Если продажа квартиры происходит по доверенности, то обязательно проверяйте ее подлинность на тот момент, когда будет происходить сделка.

Необходимо позаботиться о наличии копии этой доверенности, а также о получении справки, свидетельствующей о том, что доверенность не аннулирована и действует до сих пор.

Безусловно, если есть возможность, то подписание договоров лучше поручить непосредственно собственникам, но, если такой возможности нет, то назначьте им встречу и попытайтесь выяснить причину, по которой они не могут осуществить подписание договора лично.

Большинство риэлторов работают именно по доверенности, поскольку они заинтересованы в получении прибыли от продажи жилья. Но собственников жилья несложно вычислить, если обратиться за помощью к знакомым, работающим в паспортном столе, полиции или каким-либо другим способом.

  1. Продажа жилья несовершеннолетних или их долей.

При совершении подобных сделок с наличием несовершеннолетних, необходимо учитывать следующие факты:

– оспаривать осуществленную сделку по продаже жилья, н/летние могут по достижению 18 лет самостоятельно, причем срок давности по этой процедуре начинается с момента наступления совершеннолетия;

– если квартира была продана 16 лет тому назад, и в ней когда-то проживал 2-летний собственник, то он спустя 16 лет вполне может обратиться к суду, чтобы тот отменил совершенную когда-то сделку, и он также может требовать возвращения его доли;

– именно с этой целью в договоре обычно указывается точная сумма, рассчитанная из общей суммы сделки. Причитающаяся н/летнему сумма должна поступить на его расчетный счет;

– Родитель или опекун, который будет сделку с недвижимостью осуществлять, может взять на себя ответственность за то, что эти деньги будут в сохранности до того момента, как н/летний достигнет 18-летнего возраста, либо на эту сумму возможно приобретение жилья. Все эти пункты также могут быть указаны в договоре;

– то лицо, которое перевело деньги, должно сохранить выписку со счета, в которой указана дата и сумма перевода с личного счета переводившего.

  1. Просмотр проектов договоров и копий всех документов лучше всего поручить юристу, причем, этому не должно помешать то, что подписание документов требуется осуществить очень срочно. В таких делах спешка неуместна. Иначе можно вообще остаться без жилья, либо оно может оказаться проблемным или спорным.
  2. Если есть возможность, не оставайтесь при осуществлении сделки в одиночку, злоумышленники стараются избавиться от недоверчивых сопровождающих, поэтому они могут для этого использовать любые аргументы.
  3. Не подписывайте расписки и документы «на автомате», прикрываясь убеждением, что в этом деле должно быть все честно.
  4. Если купля-продажа осуществляется с помощью агентства, то обратите внимание, что в договоре должно быть прописана стоимость за услуги посредников, сроки исполнения сделки, а также ответственность этого агентства в случае неправильного оформления договора.

Сделка по недвижимости требует предельной внимательности и осторожности. Не спешите, перепроверяйте все документы несколько раз, консультируйтесь с юристами, чтобы потом не пришлось восстанавливать справедливость с помощью судов, которые лишат вас не только денег, но и драгоценных нервов и времени.

Актуальность статьи: 24.03.2015 10:35:38

Источник: https://PravoForYou.ru/articles/pamjtka-o-pokupke.html

Памятка для покупателя квартиры

Памятка покупателю квартиры

Памятка для покупателя квартиры

Общая схема сделки

1.  Подписание договора купли-продажи квартиры

Обратитесь в офис «УК «Арсагера» (ст. м. «пл. Мужества», ул. Шателена, д.26А, б/ц «Ренессанс», 8 этаж), предоставьте следующие документы для заключения договора:

·  Паспорт гражданина РФ;

·  Если стороной сделки выступает один супруг: нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя по договору;

·  Если стороной сделки выступают супруги: свидетельство о заключении брака;

·  Если стороной сделки выступает несовершеннолетний в возрасте до 14 лет: свидетельство о рождении.

Подпишите договор купли-продажи квартиры. С данного момента квартира бронируется за Вами.

2.  Оплата квартиры

После подписания договора в течение 7 календарных дней необходимо по безналичному расчету через любой банк оплатить договор купли-продажи квартиры.

3.  Подписание акта приема-передачи квартиры

После оплаты квартиры обратитесь в офис «УК «Арсагера» и подпишите Акт приема-передачи квартиры, получите ключи от квартиры.

4.  Регистрация перехода права собственности на квартиру

Вы можете как самостоятельно подавать в регистрирующий орган (Росреестр) комплект документов для регистрации перехода права собственности, так и доверить право подачи комплекта документов третьему лицу.

Для регистрации права собственности в регистрирующий орган предоставляются следующие документы:

·  договор купли-продажи квартиры (Ваш экземпляр)

·  акт передачи квартиры (Ваш экземпляр)

·  2 квитанции с отметкой банка об оплате государственной пошлины (за гос. регистрацию прав на недвижимое имущество, за гос. регистрацию договора купли-продажи)

·  В случае подачи документов поверенным – нотариальная доверенность покупателя на третье лицо для подачи комплекта документов на регистрацию в Росреестр

·  Если стороной сделки выступает лицо, не состоящее в браке: нотариально заверенное заявление о том, что заявитель не состоит в браке

·  Если стороной сделки выступает один супруг: нотариальная копия свидетельства о заключении брака и нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя

·  Если стороной сделки выступают супруги: нотариальная копия свидетельства о заключении брака

·  Если стороной сделки выступает несовершеннолетний в возрасте до 14 лет: нотариально заверенная копия свидетельства о рождении

Часто задаваемые вопросы

1.  Общие вопросы

Кто является собственником квартир?

Собственником квартир, выставленных в продажу, является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Арсагера-жилищное строительство».

Управляющая компания ОАО “УК “Арсагера” в рамках управления данным фондом приобретает строящиеся квартиры у крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, а после окончания строительства и регистрации права собственности осуществляет их продажу.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) представляет собой обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица, основанный на доверительном управлении имуществом специализированной управляющей компанией.

ПИФ формируется, как правило, из денежных средств инвесторов, то есть пайщиков, каждому из которых принадлежит определенное количество паев.

ПИФы имеют прозрачную инфраструктуру, кроме того, имущество пайщиков отделено от имущества управляющей компании, учет и хранение этого имущества осуществляет специализированный депозитарий.

Какие формы расчетов возможны при покупке квартиры?

Возможна только одна форма расчетов – безналичный расчет путем перечисления покупной цены на расчетный счет продавца в банке. Иные формы расчетов (расчет через ячейку, банковский аккредитив и т. д.) не применяются в связи с повышенными расходами и рисками для пайщиков.

Обязательным условием сделки является предоплата в размере 100% покупной цены. В случае сделки с привлечением ипотечного кредита предоплата осуществляется в размере первого взноса, установленного в договоре купли-продажи. Данное условие также направлено на защиту прав пайщиков и является единственным разрешенным Специализированным Депозитарием Фонда.

При этом Покупатель не рискует потерять денежные средства в случае срыва сделки, так как паевой инвестиционный фонд, находясь под жестким контролем Федеральной службы по финансовым рынкам России и Специализированного депозитария фонда, не имеет законодательной и технической возможности безосновательно удержать денежные средства и включить их в состав имущества фонда, если не произойдет перерегистрация квартиры на Покупателя.

Каким образом можно убедиться, что право собственности на квартиру принадлежит фонду “Арсагера – жилищное строительство”?

В офисе компании потенциальному покупателю предоставляется нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство» на квартиру и иные правоустанавливающие документы.

Оригинал свидетельства о праве собственности хранится в Специализированном депозитарии фонда (г. Москва) и высылается для оформления конкретной сделки.

Также покупатель имеет право обратиться в Росреестр по Санкт-Петербургу и получить выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимости, в которой будет указан собственник объекта недвижимости.

2.  Заключение договора купли-продажи

Какая стоимость квартиры будет указана в договоре купли-продажи?

При сделке купли-продажи квартиры в договоре указывается реальная (рыночная) стоимость квартиры.

Возможно ли нотариальное удостоверение договора купли – продажи?

По законодательству нотариальное удостоверение сделок купли-продажи жилого помещения не требуется с 1998 года. При желании покупателя данная операция может быть произведена полностью за счет покупателя в нотариальной конторе, расположенной по адресу ул. Курчатова, д. 1. Стоимость нотариального удостоверения составляет не менее 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.

Какие расходы несет покупатель помимо стоимости квартиры, указанной на сайте?

Помимо стоимости квартиры, указанной на сайте, покупатель несет следующие расходы:

    оплата гос. пошлины за регистрацию права собственности (1000 руб); оплата гос. пошлины за регистрацию договора купли-продажи (500 руб); комиссия банка при перечислении денежных средств в оплату квартиры (~ руб, в зависимости от тарифов банка); расходы по нотариальному удостоверению документов (согласие супруга покупателя на приобретение квартиры / заявление о том, что покупатель не состоит в браке; копия свидетельства о заключении брака; в случае подачи документов на регистрацию представителями компании – доверенность на представителей компании).

3.  Передача квартиры

С какого момента возможно заселение в квартиру?

Передача ключей от квартиры происходит при подписании передаточного акта. Квартира передается покупателю не позднее чем через 10 дней после оплаты покупателем цены договора и поступления денежных средств на расчетный счет фонда.

С какого момента покупатель начинает оплачивать коммунальные платежи?

С момента подписания передаточного акта покупатель несет бремя содержания квартиры, в том числе расходы по оплате коммунальных услуг.

4.  Регистрация права собственности

Какая сторона сделки подает документы на регистрацию в Росреестр?

Подача документов осуществляется совместно покупателем (представителем покупателя) и представителем компании.

Будет ли снято обременение в виде доверительного управления при переходе права собственности на покупателя?

Да, обременение в виде доверительного управления снимается в момент перехода права собственности на покупателя согласно п.28 Приказа Росрегистрации от 01.01.

2001 N 157 “Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним” «одновременно с государственной регистрацией перехода права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, отчуждаемое управляющей компанией в процессе доверительного управления паевым инвестиционным фондом, осуществляется государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права общей долевой собственности под тем же номером государственной регистрации владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество в виде доверительного управления».

Почему в договоре отсутствует информация о сроках подачи документов на регистрацию?

В целях снижения транзакционных издержек, Управляющая компания представляет документы в Росреестр на регистрацию по мере полного формирования пакетов документов по нескольким квартирам, а также по мере изготовления и получения необходимых документов из ФСФР (выписка из реестра фондов, срок действия 10 дней) и от Специализированного депозитария (подлинник свидетельства о праве собственности на квартиру).

При этом Управляющая компания не может гарантировать сроки получения данных документов, хотя принимает все меры для ускорения данного процесса.

Кроме того, обязанность сторон сделки подать документы на регистрацию установлена в законодательстве. Согласно статье 165 Гражданского кодекса РФ «3.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4.

В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки»

Как правило, срок подачи документов на регистрацию составляет около 2-3 недель после подписания договора купли-продажи.

Источник: https://pandia.ru/text/77/371/58784.php

Памятка: Как правильно купить жилье

Памятка покупателю квартиры
Неоднократно в практике ко мне обращались на консультацию граждане  по поводу  безопасного приобретения жилья. С течением времени для удобства я разработал Памятку по ряду интересующих граждан вопросов по этой теме. Предлагаю ее для использования.

П А М Я Т К А


при покупке недвижимости

1. Выписка  из ЕГРН  из отдела недвижимости о собственнике (сособственниках) объекта недвижимости и наличии (отсутствии)

обременений (ипотеки, наложения ареста на объект) – Выпиской из ЕГРН проверяется

подлинность свидетельства о собственности, которое на самом деле может быть
«старым», т.е. квартира уже перерегистрирована на других владельцев.

2. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, в т.ч. н/летних

3. Если квартира была приватизирована,нужна справка — кто в ней был зарегистрирован на момент приватизации(лицо, отказавшееся от участия в приватизации квартиры, сохраняет пожизненно право проживания в ней и выселить его невозможно без выплаты ему части доли квартиры — хотя он и не является собственником квартиры).
4. Квитанции по оплате коммунальных услуг и задолженностей

5. Переговорить с соседями — отапливаются ли батареи; требуют ли капитального ремонта перекрытия, полы, стены, батареи, канализация, сантехника в ванной, туалете и в кухне, электрооборудование – розетки, выключатели, щиток, электропроводка; требуется ли замена газовой плиты, водонагревателя; требуется ли ремонт в подъезде –какой (оценить примерную стоимость ремонта).

Желательно при осмотре квартиры взять с собой специалиста, который бы оценил состояние квартиры и приблизительную смету ремонта.
При наличии квартиры на 2 этаже — выяснить, нет ли магазина, клуба под квартирой с сильным шумом.
При наличии квартиры на последнем этаже- не течет ли крыша и как давно она ремонтировалась.
Квартиры на 1 этаже как правило в плохом состоянии с плохими соседями по лестничной клетке, зарешечены наглухо, что опасно при возникновении пожара.

6. В управляющей компании, ТСЖ, при наличии знакомых, (либо при беседе с соседями) выяснить – есть ли деньги на капремонт дома, когда его намереваются делать, много ли должников по оплате комм.услуг (от этого зависит возможность ремонта) по дому и по подъезду (с кем придется жить в подъезде).

7. Любые проплаты по квартире фиксировать в договоре и расписках в двух экземплярах (на случай расхождений сумм).

8. Цена договора должна быть реальной, т.к. в случае расторжения договора будет возмещаться та сумма, которая указана в договоре.

9. Для получения налогового вычета при покупке квартиры также необходима реальная сумма договора(плюс желательна собственноручная расписка или расписки от продавцов о получении денег (при наличии н/летних — выписка со счета о переводе денег на счет).

10. Потребовать от продавцов предъявить в подлинниках и взять копии:

— техпаспорт на квартиру; — свидетельство о собственности на квартиру (если собственность оформлялась до 2001г.); — свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации или договор дарения или договор купли-продажи.

11. При оформлении предварительного договора купли-продажи квартиры следует учитывать:

— аванс не должен быть более 10-20 процентов стоимости жилья, т.к. в случае расторжения сделки вернуть деньги по суду сложно и долго (продавец может получить аванс с нескольких клиентов и уехать, продав квартиру самому выгодному).

— для обеспечения возврата более значительной денежной суммы необходимо оформлять дополнительно договор залога (выдача денег под обеспечение залога квартирой или иным объектом недвижимости(гараж) с регистрацией этого договора в центре недвижимости.

— в договоре обязательно должна быть прописаны предмет сделки- квартира, ее принадлежность, и окончательная цена покупки, должно быть отражено, что она не подлежит изменению без согласия обеих сторон. — в договоре должны быть указаны сроки заключения основного договора купли-продажи (если срок не указан, то он равняется 1 году – ч. 4 ст. 429 ГК РФ). — в договоре должно быть указано, кто именно несет ответственность за подготовку документов на квартиру; кто оплачивает их сбор и оформление, в т.ч. стоимость предварительного и основного договоров купли-продажи. — НЕОБХОДИМО УЧИТЫВАТЬ, ЧТО ЕСЛИ СТОРОНЫ до окончания срока НЕ УСПЕЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР и ПИСЬМЕННО НЕ ВЫРАЗИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ЖЕЛАНИЯ ЕГО ЗАКЛЮЧИТЬ ч. 6 ст. 429 ГК РФ, ТО ВСЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ТЕРЯЮТ СИЛУ, ОН ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ДОЛГОВУЮ РАСПИСКУ НА ВЫПЛАЧЕННУЮ СУММУ ДЕНЕГ (АВАНС). — согласно ст. 429 п.5 и 445 п. 4 ГК РФ при уклонении от подписания основного договора сторона имеет право понудить заключить договор через суд. — в предварительном договоре может быть прописано снятие с учета и выезд продавцов из квартиры, а также договоренность о вселении и прописке продавцами покупателя до уплаты всей стоимости квартиры и заключения основного договора либо о заключении договора аренды квартиры с указанием стоимости аренды. В случае прописки желательно указать, кто несет обязанность уплаты коммунальных расходов. — Иногда заключение основного договора невыгодно самому покупателю, подписавшему предварительный договор – с учетом изменения цены на квартиры (в этом случае он может подумать о том, чтобы протянуть время до истечения срока действия предварительного договора, а потом потребовать возврата аванса – ч. 6 ст. 429 ГК РФ.)

12. ОПЛАТА сделки

— обычно рискует покупатель, но имели место случаи обращения лиц с требованием оплаты сделки и ссылкой на то, что она не была оплачена. — По возможности избегать хранения денег дома, ставить в известность третьих лиц о сборе денег на квартиру во избежание грабежа. — деньги лучше хранить на карточке, сберкнижке, снимать их в банке, где и производить расчет с подписанием расписок в 2 экземплярах для обеих сторон и договоров (желательно указывать все номера купюр для снятия обвинения в фальшивках, возможно снятие ксерокопий купюр). — желательно при наличии возможности записывать момент передачи, пересчета денег и подписания документов на видеокамеру (моб.телефон), сохранять расписки и записи в течение 3 лет (срок исковой давности). — оплата сделки как правило проводится поэтапно: заключение предварительного договора (10-20 процентов); заключение основного договора с передачей покупателю всех оригиналов документов на заключение сделки, указанных в п. 10 Памятки подписание акта приема -передачи квартиры с передачей ключей и фиксированием на видео самого акта и состояния квартиры на момент передачи (до 60-70 процентов); Подача заявлений обеих сторон и документов на регистрацию в центр недвижимости обеими сторонами (при наличии доверенности сделку может зарегистрировать одна сторона) — 10-30 процентов. Иногда практикуется хранение денег в банковской ячейке, откуда их можно получить лишь при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли –продажи. При взятии ипотечного кредита как правило деньги выдаются указанным банком, куда они переводятся на определенный счет, указанный в договоре, тоже после предъявления продавцом зарегистрированного договора купли-продажи.

Не выдавайте доверенностей на получение суммы оплаты другим лицом, рискуете никогда не вернуть эти деньги!!!

13. Акт приема-передачи квартиры (является обязательным приложением к договору купли-продажи квартиры)

— обычно в акте указывается, что она принята в том состоянии в котором она находилась на такую-то дату. Но, желательно все же описать состояние квартиры и указать, что возможные скрытые дефекты квартиры не указаны.

Замок квартиры желательно сменить.

14. Перепланировка квартиры

Обычно в договоре указывается, что квартира имеет перепланировку, тем самым покупатель берет на себе ответственность на ее узаконение в будущем через суд. Надо знать, что в суде перепланировки несущих стен не могут быть узаконены. Для узаконения иных перепланировок потребуется заключение специалиста. Желательно до покупки квартиры выяснить вопрос о перепланировке. При необходимости возложить обязанность ее узаконения(и оплаты расходов) в предварительном договоре на старых владельцев до подписания основного договора купли продажи. Можно оставить все как есть, если квартиру не планируется продавать достаточно долго.

15. Продажа квартиры по доверенностям и согласиям супругов

— супруги как правило являются не титульными (не указанными в документах) владельцами половины имущества, поэтому обязательно необходимо требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры (еще на этапе заключения предварительного договора), иное влечет невозможность регистрации перехода права собственности по сделке.

— на приобретение жилья сейчас согласия супругов не требуется.

— доверенности на продажу квартир третьими лицами, фирмами нужно проверять на подлинность и действие на момент сделки(т.к. владелец может ее аннулировать в любой момент). С этой целью желательно иметь копию доверенности и в нотариальной конторе, где она выдана по письменному запросу получить справку о том, что она действительно выдавалась и до настоящего времени не аннулирована.

– Лучше при наличии возможности не рисковать и требовать подписания самих договоров непосредственно собственниками.

– Если возможности нет, желательно постараться встретиться с собственником или переговорить с ним, выяснив причину нежелания подписать договор лично (с учетом беседы сделать выводы).

Обычно риэлторы продают квартиры по доверенностям, чтобы получить прибыль от сделки. По этой причине они собственников не называют, но их можно вычислить по справке из центра регистрации о собственнике и с помощью знакомых в паспортном столе или полиции.

16. Продажа долей или квартир несовершеннолетних

— нужно учитывать, что н/летние могут оспаривать сделки по продаже их недвижимости самостоятельно с 18 лет и срок давности по оспариванию сделки у них начинается с совершеннолетия.

— Отсюда, даже если квартиру продали 17 лет назад, а в квартире был годовалый собственник, он может и через 17 лет обратиться в суд с требованием отмены сделки и требованием вернуть его долю.

— Именно поэтому в договоре должно быть прописано, что доля н/летнего определяется в точном денежном выражении пропорционально его доле и общей цены сделки, сумма кладется на его расчетный счет ( указать номер и местонахождение) на сберкнижку.

— В договоре допустимо указание, что родитель (опекун) н/летнего, осуществляющий сделку несет в дальнейшем всю ответственность за сохранность данной суммы до достижения н/летним 18 лет либо приобретения на эту сумму эквивалентного жилья в собственность н/летнему.

— У лица, переведшего деньги должна остаться выписка со счета с указанием суммы и даты перевода со своего личного счета.

17.  Проекты договоров и копии документов желательно просматривать с юристом со своей стороны. Не должно приниматься во внимание, что документы нужно подписать срочно. Нельзя поддаваться на уговоры, что иначе клиент уйдет. Никогда в таких случаях не надо торопиться, особенно если Вас стараются торопить и это вызывает сомнение.

Как правило сделки в районе 1 млн. и выше, поэтому подписав документы, можно потерять крупную сумму денег и остаться без жилья либо со спорным и проблемным жильем.

18. Желательно при осуществлении сделок не оставаться одному (со своей стороны), злоумышленники как правило отсекают Ваших знакомых, особенно не поддающихся легко переубеждению и недоверчивых, под предлогом отсутствия места в машине, конфиденциальности сделки!!!

19. Подписание расписок, документов (договоров) часто происходит «на автомате», под влиянием убеждения, что «так и должно быть», « все без обмана», « все же подписывают», у людей порой остается осадок, что их зомбировали.

20.

При купле-продаже через агенство в договоре об оказании услуг по поиску покупателей, сбору документов на оформление обязательно необходимо прописывать стоимость посреднических услуг, обязательные сроки исполнения(агенства стараются избежать этого пункта), ответственность агенства за неправильное оформление договора, за продажу некачественного жилья, жилья с пороками( в случае покупки ).

21. При осуществлении сделки с лицами преклонного возраста либо вызывающими какие-либо  сомнения в поведении, обязательно пригласить врача-психиатра для составления заключения о психическом здоровье лица, подписывающего договор.

22. Проверить на сайте ФМС( http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) действительность паспорта продавца или доверенного лица.

Лучше не спешить, 10 раз все перепроверить и проконсультироваться, чем потом через суды добиваться восстановления справедливо

Источник: https://pravorub.ru/articles/45184.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.