Оформление квартиры при покупке

Содержание

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление

Оформление квартиры при покупке

Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина — шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.

Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)

Какие документы нужны для покупки квартиры

На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права.

Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.

Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспаривания могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недееспособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

  • Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
  • Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006).

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.

Договор на покупку

Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в ст. 554, 555 ГК РФ. Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).

Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости (статьи 333.24, 333.35 НК РФ).

Оформляем в Росреестре

Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).

Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.

О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса — на следующий день.

Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно ст. 28, 62 Закона № 218-ФЗ).

Стоимость оформления документов при покупке квартиры

Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.

Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.

Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

  • Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
  • Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
  • Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
  • Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/kakie-dokumenty-nujny-dlia-pokupki-kvartiry-perechen-dlia-raznyh-situacii-oformlenie-5bcf7dcbd4634800ab76a5bc

Оформление покупки квартиры

Оформление квартиры при покупке

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности.

Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу.

Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения.

Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях.

Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма;
  • во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем.

В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое.

Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Пакет документов для покупки квартиры

Оформление квартиры при покупке

Последнее обновление: 29.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.

  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.

  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.

  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.  
  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться приостановкой или отказом в регистрации в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке).

Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.

  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.

    ; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ

  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.

  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди).

  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).

  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

Как оформить квартиру в собственность после покупки?

Оформление квартиры при покупке

Приобретение квартиры в собственность может осуществляться различными способами. Однако финальным действием должно быть обязательно оформление права собственности на полученное жилище. Для этой процедуры существует свой порядок действий, а также перечень необходимых документов, которые должны сопровождать совершаемую сделку.

Основные этапы

Процедура регистрации приобретенной недвижимости в Росреестре является самостоятельным завершающим этапом в оформлении перехода права собственности от одного собственника к другому (или от застройщика к владельцу).

После подписания договора купли-продажи и передаточного акта участниками сделки, у покупателя появляется право владения имуществом, которое означает возможность въехать в конкретную квартиру или начать там делать ремонт.

Однако, если переход права собственности не был оформлен путем его регистрации в Росреестре, распоряжаться своим имуществом, например, завещать или подарить его, человек не вправе.

Для того, чтобы покупатель мог полноценно распоряжаться своим приобретенным имуществом, он должен осуществить следующие действия:

  • подготовить документы, которые будут сопровождать с юридической точки зрения договор купли-продажи квартиры при осуществлении регистрации перехода права собственности;
  • подать заявление о проведении процедуры регистрации права собственности в территориальное подразделение Росреестра или через многофункциональный центр (документы подаются по месту расположения приобретаемого жилья в соответствии с территориальной принадлежностью);
  • предоставить все собранные документы специалисту Росреестра или многофункционального центра для проверки и оформления реестрового дела;
  • оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности;
  • в указанные сотрудником Росреестра или многофункционального центра дни явиться в то подразделение, куда были поданы документы на регистрацию права собственности и получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Для того, чтобы такая выписка была выдана с первого раза, потенциальному собственнику потребуется тщательно подготовить весь пакет документов, которые необходимо будет предоставить в Росреестр.

В противном случае регистрация может быть приостановлена или полностью отменена.

Документы

Перечень документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является практически неизменным независимо от того, по какому основанию возникло право собственности на приобретенные квадратные метры.

Исключение составляет только основной правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.).

В перечень таких документов будут входить:

  • сам договор купли-продажи, подписанный всеми участниками сделки (должен быть составлен в количестве экземпляров, больше на один, чем участников сделки, так как один хранится в Росреестре в регистрационном деле в качестве эталонного образца; если один из участников сделки – иностранный гражданин, который не владеет русским языком, договор должен быть составлен на английском языке, а при наличии соответствующего пожелания со стороны такого участника – и на том языке, который он укажет; количество подписываемых и предоставляемых документов при этом возрастает пропорционально языкам составления документа), а также акт приема-передачи квартиры (должен быть оформлен точно также, как и договор купли-продажи, с соблюдением всех необходимых требований законодательства);
  • паспорт и иные документы, которые помогут идентифицировать личность заявителя (предоставляются в оригиналах и нотариально заверенных копиях);
  • если интересы кого-то из сторон представляет доверенное лицо, потребуются его личные документы и доверенность, оформленная у нотариуса (в доверенности обязательно указывается период ее действия, дата выдачи, а также перечень полномочий, которыми наделено доверенное лицо);
  • со стороны продавца потребуется предоставление свидетельства о праве собственности на квартиру (либо выписки из Единого реестра прав на недвижимость), в котором будет указано, на основании реализации какого права данный объект недвижимости был получен в собственность продавцом;
  • если сделка совершается сторонами, состоящими в законном браке, потребуется предоставить нотариально заверенные согласия супругов сторон на совершение сделки (в противном случае она может быть оспорена супругом той стороны, которая такое согласие не предоставила);
  • если при совершении сделки были каким-то образом затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя), потребуется также и согласие органов опеки и попечительства;
  • технический план приобретаемой квартиры (можно получить в БТИ), в котором будут указаны все осуществленные изменения в данном помещении (если такие изменения были выполнены с точки зрения закона);
  • квитанция об оплате госпошлины (ее размер устанавливается соответствующими положениями Налогового Кодекса Российской Федерации и на сегодняшний день составляют две тысячи рублей для физического лица и двадцать две – для юридического).

Заключение

Приобретение квартиры в собственность на подписании договора купли-продажи для покупателя не заканчивается, так как в соответствии с положениями действующего законодательства новый собственник, если он желает полноценно распоряжаться своим имуществом, должен обязательно зарегистрировать переход права собственности путем подачи документов в Росреестр и получение оттуда выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость на свое имя.

Чтобы в такой регистрации отказа не было, предоставляемые документы должны быть подготовлены и проверены сторонами с особой тщательностью и, при необходимости, нотариально заверены.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-v-sobstvennost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.