Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке

Содержание

Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она нужна | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке

Кадастровая стоимость — это установленная государством величина, которая используется для расчета налогов. От нее зависит ежегодный сбор, который мы платим за владение недвижимостью. Без нее не выйдет рассчитать налог с продажи квартиры.

Выяснили, как узнать кадастровую стоимость квартиры, что нужно для уточнения этой величины и когда имеет смысл оспаривать показатель через суд.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Это цена жилья, которую оценщики сформировали в результате анализа рынка недвижимости. Она формальная и приблизительная, может отличаться от реальной цены в несколько раз.

Кадастровая стоимость — свежий инструмент. До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали инвентаризационную стоимость, которая определялась в зависимости от возраста дома. Рост цен не учитывался, поэтому в итоге ценник был совсем маленький и не отражал рыночных реалий.

Затем был принят федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Власти регионов за три года, до 1 января 2020 года, провели переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую. В налоговый кодекс тоже внесли изменения, теперь все расчеты налогов, связанных с недвижимостью, проводятся на основе кадастровой стоимости.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости в России является публичной. Ее можно узнать, сделав запрос из большой базы данных — Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписку из ЕГРН можно получить в управлении Росреестра вашего региона или в многофункциональном центре. Еще стоимость доступна на сайте Росреестра и на специальной онлайн-карте.

Так выглядит выписка из ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости квартиры

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровый ценник, в отличие от инвентаризационного, должен быть ближе к реальному. По задумке законодателей, инженеры в расчетах должны учитывать район, тип дома, площадь квартиры и прочие характеристики объекта.

В реальности же всё обстоит иначе:

  • Используются показатели средней стоимости квадратного метра недвижимости в городе, на основе объявлений, размещенных в открытом доступе. Получается, что на показатель влияют как очень дешевые объявления, например, срочная продажа по заниженной цене, так и очень дорогие, которые висят на сайтах годами.
  • Оценка происходит по формальным признакам. Никто не будет приезжать к вам в квартиру и учитывать все особенности жилья. Например, не оценивается состояние квартиры, стоимость материалов и целиком ремонта, других улучшений вроде качественных радиаторов отопления и новых окон. Поэтому кадастровая стоимость квартиры с евроремонтом может быть ниже, чем аналогичное жилье, в котором много лет не делали ремонт. Просто потому, что у первых площадь квартиры на пару метров меньше.

Рыночная стоимость квартиры отличается от кадастровой. Выставляя квартиру на продажу, не стоит ориентироваться на показатель из ЕГРН — рискуете завысить или занизить ценник.

Кадастровая стоимость — величина не постоянная. Период обновления зависит от решений исполнительной власти региона — в среднем планируется график изменений раз в 3-5 лет. Особые условия законодатель поставил городам федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю. Там переоценка может проводиться раз в два года.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Есть несколько показателей, на которые влияет кадастровая стоимость.

Ежегодный налог на имущество. Под действие сбора попадают все собственники недвижимости, расположенной на территории страны. Такой налог нужно заплатить до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом — проще говоря, за 2020 год платим до 1 декабря 2021 года.

Для расчета используется стоимость на 1 января года, за который платится налог. Нюанс — если дом сдали после 1 января, то для расчета берется кадастровая стоимость на дату внесения квартиры в базу ЕГРН.

Еще одна особенность — если у квартиры изменились характеристики.

Например, когда вы объединили две квартиры в одну, стоимость для налога будет рассчитываться от даты, когда изменения зарегистрировали в Росреестре.

Размер определяют власти региона. Как правило, используются дифференцированные, прогрессивные ставки — чем дороже жилье, тем больше налог.

Например, в столице для квартир стоимость до 10 млн рублей действует ставка 0,1%. Если жилье стоит больше 50 млн, ставка будет повышенной — 0,3%.

На сайте налоговой есть калькулятор для расчета налога — он сам прочитает из базы данных площадь квартиры и актуальный процент для расчета.

Примеры

Москва, ул Ефремова, д 13, корп 1, кв N. Стоимость квартиры — 9 228 739,82 рублей. Площадь — 36,9 кв. м. Калькулятор подсказывает налог за 2019 год — 4 227 рублей, по стандартной ставке в 0,1%.

Еще один вариант — Казань, ул Каюма Насыри, д 42, кв N. Кадастровая стоимость в Росреестре — 2 350 273,75 рублей. Налоговый калькулятор подсказывает актуальную ставку — 0,1%, и площадь — 45,1 кв. м. Итого налог за 2019 год — 1 308 рублей.

Налог рассчитывают в налоговой инспекции, самостоятельно это делать не нужно. Налоговое извещение и квитанция на оплату приходят бумажным письмом или оповещением в личном кабинете на сайте налоговой.

Если вы считаете, что налоговая ошиблась, можно заказать выписку из ЕГРН о стоимости на конкретную дату — в любом многофункциональном центре или в Росреестре.

Обратите внимание, сейчас в интернете есть много компаний, которые предоставляют аналогичные услуги. Часть из них недобросовестные и выдают подложные и фиктивные справки.

Другие за деньги готовы ускорить процесс — если через Росреестр получение выписки может занять до 5 суток, то такие сервисы пришлют документ через несколько часов.

Прежде чем заказать выписку в частной компании, изучите отзывы и внимательно прочитайте договор на оказание услуг.

Налог на доходы с продажи квартиры. Когда вы продаете имущество, нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Мы уже подробно рассказывали, как это сделать в случае с квартирой.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы выяснить, от какой суммы в итоге платить налог:

  • Если указанная в договоре купли-продажи стоимость больше 70% от кадастровой, то НДФЛ нужно платить с суммы в договоре.
  • Если цена в договоре меньше, то для расчета нужно использовать 70% от кадастровой цены.

Если вы продаете квартиру, лучше не занижайте стоимость квартиры в договоре. Например, раньше в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, чтобы не платить налоги — как раз на эту сумму можно сделать так называемый налоговой вычет.

Сейчас такая практика бесполезная — платить всё равно придется от 70% кадастровой цены. Плюс есть риск получить обвинение в неуплате налогов.

Налог на подарок. Если вам подарили квартиру, придется заплатить за нее налог. Исключением будет дар от близкого родственника — супруга, родителя, дедушки, бабушки, брата или сестры.

Если не прописать в договоре дарения рыночную цену жилья, налог нужно рассчитывать по кадастровой стоимости. То есть также, как и НДФЛ — до 2021 года это 13%, с 2021 года вступает в силу прогрессивная шкала: до 5 млн рублей — 13%, с дохода выше 5 млн — 15%.

Расчет нотариальных пошлин. Если вы решили зарегистрировать покупку, продажу или другую сделку с недвижимостью у нотариуса, нужно будет платить пошлину. В некоторых случаях это не фиксированная сумма, а процент от цены квартиры. В таких случаях и используется кадастровая стоимость жилья.

Налог на наследство. Когда вы вступаете в наследство, придется заплатить. По закону такой сбор называют госпошлиной за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Её размер зависит от категории наследника:

Для детей, в том числе усыновленных, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер — 0,3%, но не более 100 000 рублей;

Другим наследникам — 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Проценты считаются как раз от кадастровой стоимости жилья.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Если власти региона уже посчитали и утвердили кадастровую стоимость вашей квартиры, не обязательно с ними соглашаться. Вы имеете права оспорить эту величину в двух случаях:

Есть ошибка в технических характеристиках квартиры — например, кто-то допустил опечатку и написал неверный возраст дома или площадь квартиры. Когда есть разночтения между документом и реальностью, достаточно прийти в МФЦ и написать там обращение в Росреестр. К заявлению добавьте копии документов на квартиру, которые подтверждают вашу правоту.

Если стоимость кажется завышенной или заниженной, нужно проводить «пересмотр рыночной стоимости». Выйти с такой инициативой может только собственник жилья или его законный представитель.

Во втором случае варианта два — можно попробовать разобраться со стоимостью с помощью Росреестра и комиссии по оспариванию, а можно сразу подать в суд.

Через комиссию

В каждом регионе создается своя комиссия — официально этот орган называют «комиссией по рассмотрению споров о результатах определения стоимости при управлении Росреестра». Узнать состав комиссии можно в актуальном приказе ведомства вашего региона. Вот перечень всех субъектов сразу.

В комиссию нужно подать пакет документов.

  • Заявление — пишется в свободной форме, или можете попросить в ведомстве шаблон. Укажите данные руководителя комиссии, затем напишите, что не согласны с решением оценки и добавьте, что в качестве аргумента приводите доводы независимого оценщика. Основанные на анализе реальной рыночной ситуации в вашем районе.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
  • Документы, подтверждающие право на квартиры. Например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН. Если приобрели жилье до середины 2016 года, сделайте копию свидетельства о праве собственности.
  • Отчет об оценке из независимой компании. Она должна быть проведена на дату, когда была проведена исходная кадастровая оценка. Отчет предоставляется в бумажном и электронном виде.

Выбирайте оценщиков, которые уже работали с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Как правило, в этих же компаниях есть услуга сопровождения юристом — если это выгодно и доступно для вас, лучше перестраховаться и заручиться помощью такого специалиста.

После получения пакета документов комиссия изучит всю информацию и свяжется с организацией, которая проводила изначальную оценку. В течение 30 дней с момента получения документов комиссия должна назначить заседание по вашему вопросу. О его дате вас должны предупредить не позже, чем за семь дней до заседания.

На заседании комиссия рассматривает отчет об оценке и задает дополнительные вопросы. Например, про состояние квартиры и её ремонт. О решении комиссии вы узнаете сразу, бумажный ответ присылают, как правило, в течение недели после заседания.

Когда решение приняли в вашу пользу, изменения в базе появятся автоматически. Новая кадастровая стоимость будет использоваться в том же году, в каком вы ее оспорили. Например, если заявление подали в 2020 году, то налог на имущество в 2021 году рассчитают уже по новой стоимости. Делать же расчеты за 2019 год по новой стоимости, чтобы заплатить меньше в 2020 году, уже не выйдет.

Подробнее о правилах работы комиссии можно прочитать в Приказе Минэкономразвития РФ № 620.

Если комиссия не согласна с вашими доводами, можно обратиться в суд.

Обращение в суд

Чтобы оспорить кадастровую стоимость жилья через суд, нужно направить в него такой же пакет документов, как и на комиссию. Только вместо обычного заявления сделать исковое заявление и оплатить пошлину — 300 рублей.

Обращаться за оспариванием можно в суды общей юрисдикции, то есть в районные и городские суды. Например, в Москве такими делами занимается Мосгорсуд.

В исковом заявлении вы можете оспорить решение комиссии, а можете сразу заявить об установлении новой кадастровой стоимости квартиры в соответствии с ее рыночной стоимостью. В суд лучше идти с юристом — ищите специалиста именно по кадастровым делам.

Если суд откажет в удовлетворении иска, вы можете обжаловать его решения. Также как и положительное решение может обжаловать Росреестр.

С 1 января до 31 июля 2020 года в судах всего было инициировано 11 116 споров о величине кадастровой стоимости. Суды успели рассмотреть и вынести решения по 3 853 искам. Из них требования истцов удовлетворены в отношении 3 683 исков. Отказано в удовлетворении по 170 искам.

Краткая памятка по оспариванию кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость — это техническая величина, с помощью которой рассчитываются налоги. Определяется стоимость массовым методом, поэтому она часто не похожа на рыночную.

Если нужно изменить величину, нужно или идти в комиссию управления Росреестра с заявлением, либо в суд с иском.

В любом случае, аргументировать свои требования нужно отчетом от независимого оценщика. Лучше пригласить его на заседание комиссии или в суд — такие специалисты хорошо разбираются в предмете и смогут корректно и верно ответить на вопросы.

  • 20 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-zachem-ona-nuzhna.html

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке

22/01/2018

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Поправки в пользу новостроек

Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке

Четыре вопроса о новой формуле расчета имущественного налога

В Госдуму внесен законопроект, корректирующий расчет налога на недвижимость граждан. РБК разбирался, как именно изменится налоговое бремя для собственников жилья

Сергей Коньков / ТАСС

1 марта президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил усовершенствовать расчет налога на жилье так, чтобы граждане платили «справедливый и посильный» налог по кадастровой стоимости.

15 мая депутаты Госдумы во главе с председателем палаты Вячеславом Володиным, исполняя поручение президента, внесли законопроект, ограничивающий рост налоговых платежей для собственников квартир и домов.

В разработке проекта участвовал и Минфин, сообщил РБК представитель ведомства.

Как проходила кадастровая реформа? ​

Начиная с 2015 года уже 64 региона перешли к налогообложению жилой недвижимости исходя из кадастровой стоимости, до 2020 года к ним присоединятся остальные регионы.

Для каждого из них, независимо от года, с которого началось исчисление налога по кадастровой стоимости, предусмотрен переходный период — четыре года, в течение которых сумма налога определяется не только «новой» кадастровой стоимостью объекта, но и «старой» инвентаризационной.

Инвентаризационную стоимость жилья до 2013 года рассчитывали бюро технической инвентаризации (БТИ), и зависела она от площади объекта, года постройки, коммунальных удобств, физического износа. Эта стоимость была далека от рыночной: например, в старых домах в центре Москвы для дорогих квартир налог мог составлять несколько сотен рублей. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной.

Чтобы сделать повышение налога не таким резким, в формулу расчета налога на переходный период (приведена в ст. 408 Налогового кодекса) был включен специальный коэффициент, который возрастает с 0,2 в первый год до 0,4 во второй год, 0,6 — в третий и 0,8 — в четвертый.

На пятый год налог на жилье уже будет определяться только кадастровой стоимостью (с учетом льгот) и ставкой налога. Но и этого оказалось недостаточно, чтобы сгладить рост налоговых платежей граждан. «В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает.

Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали», — говорил Путин 1 марта.

Поскольку в 28 регионах исчисление налога по кадастровой стоимости ведется с 2015 года, коэффициент там возрос до 0,6, и несоответствие налоговых платежей рыночной стоимости квартир становится все более ощутимым.

Что предлагают депутаты?

В депутатском законопроекте предложено сократить переходный период до трех лет, остановив понижающий коэффициент на уровне 0,6. Одновременно вводится новый коэффициент, ограничивающий рост суммы налога не более чем на 10% к налоговому платежу предыдущего года.

Причем это ограничение будет применяться уже при расчете налога за 2017 год (подлежит уплате до 1 декабря 2018 года) в тех самых 28 регионах.

Помимо Москвы это, например, Башкирия, Татарстан, Удмуртия, Ханты-Мансийский автономный округ, Московская область, Ярославская область, Новосибирская область.

В регионах, которые пока не перешли на кадастровую стоимость, налог исчисляется по последней доступной инвентаризационной стоимости, ежегодно индексируемой на коэффициент Минэкономразвития (за 2017 год он составил 1,425).

Рассмотрение законопроекта начнется уже в весеннюю сессию, которая продлится до конца июля. Но первое чтение в Думе, судя по всему, пройдет лишь через месяц — подача отзывов и замечаний к предложенным изменениям предусмотрена до 14 июня.

Как изменятся суммы налога?

Как изменится налоговое бремя для собственников жилья в результате поправок, можно проиллюстрировать на примере типовой московской квартиры. За двухкомнатную квартиру площадью 60 кв.

м кадастровой стоимостью 12 млн руб. и инвентаризационной стоимостью 1 млн руб.

по состоянию на 2013 год (последний год, когда определялся этот показатель) в 2018 году предстоит, согласно действующей формуле, заплатить налог в сумме 9600 руб.

Согласно предложенным поправкам, платеж станет меньше, но незначительно. По новой формуле налог не может превышать прошлогодний (8400 руб.) более чем на 10%: таким образом, сумма налога к уплате в 2018 году составит 9240 руб.

, а экономия для налогоплательщика по сравнению с действующими условиями составит 360 руб. В последующие два года уменьшение налогового платежа для владельца такой квартиры станет чуть более заметным (636–820 руб.).

Чем больше разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью квартиры, тем больше становится выгода для владельца жилья.

Гораздо выгоднее предложенные поправки для собственников жилья в новостройках — в домах, построенных после 2013 года.

У этих квартир уже не было инвентаризационной стоимости (в формуле ее значение принимается равным нулю), и суммы налога к уплате по кадастровой стоимости с самого начала были меньше.

А с учетом нового коэффициента, ограничивающего рост платежа, для таких квартир налогообложение сократится на 2–5 тыс. руб. ежегодно.

Для квартиры в московской новостройке кадастровой стоимостью 20 млн руб. и площадью 90 кв. м платеж в 2018 году с учетом поправок будет на 3,7 тыс. руб. меньше, чем был бы при текущем законодательстве, а в 2020 году экономия возрастет до 10,9 тыс. руб.

«В итоге выигрывают новостройки и квартиры с низкой остаточной инвентарной стоимостью. Для квартир, построенных после 2000 года до 2013 года, выгоды будет немного», — резюмирует зампредседателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Юрий Богатырев.

Новый порядок исчисления налога может привести к выпадению доходов регионов. По данным Федеральной налоговой службы (ФНС), региональные бюджеты только в 2018 году могут недополучить около 6 млрд руб., говорится в пояснительной записке к поправкам.

Это относительно небольшая сумма, для сравнения: в 2016 году (последние имеющиеся данные) в консолидированные бюджеты регионов поступило 322 млрд руб.

имущественных налогов с физлиц (правда, сюда входит налог не только на жилье, но и на автомобили и землю).

Как сообщили РБК в Минфине, такая оценка была получена на основе налоговой отчетности, а вопрос бюджетной обеспеченности субъектов будет решаться в рамках бюджетного процесса.

Кроме того, ограничение в 10% роста платежа застрахует граждан от увеличения налоговых обязательств в результате повышения регионами ставок налога и/или резкой переоценки кадастровой стоимости (по закону ее могут проводить раз в два года в городах федерального значения и раз в три—пять лет в других регионах). «Мы устанавливаем это ограничение, чтобы исключить возможность существенного увеличения регионом налога за счет повышения налоговой ставки или кадастровой стоимости», — сказал спикер Думы Володин.

Что еще хотят изменить?

Из-за резкого увеличения налоговой базы участились случаи оспаривания собственниками кадастровой стоимости имущества. Но сейчас даже тем, кому это удается, сумму налога за прошлый период все равно не пересчитывают, рассказал директор налогового департамента PwC в России Дмитрий Дегтярев.

«Это коллизия текущего законодательства, которое предусматривает пересчет налога только за тот год, в котором было подано заявление на оспаривание, а не за прошлые годы», — объяснил он.

Поправки устраняют эту проблему, позволяя распространить оспоренную кадастровую стоимость на уже прошедшие налоговые периоды.

Кроме того, запрещается перерасчет имущественных налогов для физических лиц «задним числом» в б​óльшую сторону. По словам руководителя практики налоговых споров «МЭФ-Аудит PKF» Александра ​Овеснова, на практике встречались случаи предъявления налогоплательщикам дополнительных налогов за истекшие периоды.

Поправки также дают возможность изменять налоговую базу в течение налогового периода. Это означает, что если площадь частного дома меняется в середине года, то за полгода налог будет рассчитан на основании одной площади дома, а за вторую половину года — по другой, пояснил Дегтярев.​

С принятием законопроекта рост налоговой нагрузки на налогоплательщиков сократится по сравнению с тем, который был запланирован при проведении кадастровой реформы, ​отметила старший юрисконсульт департамента налогового консалтинга «ФБК Право» Екатерина Голубева. «Кроме того, для физических лиц гарантируется стабильность размера налога, поскольку в течение налогового периода его размер не может увеличиваться, а может только уменьшаться», — добавила она.​

Источник: https://www.rbc.ru/newspaper/2018/05/21/5afb242a9a79474cca447faf

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: риски покупателя и налоговые последствия в 2021 году

Низкая кадастровая стоимость квартиры в новостройке

Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости.

рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст.

555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником.

Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ.

Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.

Примеры:

№1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн.

1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог.

980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате.

№2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.

1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.

Когда налог платить не нужно?

Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.

Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:

  1. 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
  2. 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.

Например, если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2020 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.

Если недвижимость приобретена до 2016 года

Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.

Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?

Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости

Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.

Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Налоговые последствия

Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС.

Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).

Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).

Как рассчитать налог?

Что нужно сделать для расчета:

  1. Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
  2. Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
  3. Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.

Пример:

КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:

2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.

Налоговые вычеты

Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.

Есть несколько вариантов получения вычета:

  1. В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
  2. В сумме документально подтвержденных расходов.

В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:

Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:

2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.

1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.

Во втором случае все выглядит иначе:

Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.

Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.

Как заплатить налог?

Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.

Подать декларацию можно несколькими способами:

Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.

Документы

В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:

  • ДКП;
  • паспорт и копии первых двух страниц;
  • выписку из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
  • справка 2-НДФЛ от работодателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости? Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам. Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.

Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку? Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда.

Но такое одобряют крайне редко. Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф? Тариф всегда считается только от стоимости, указанной в договоре. Могут ли приставы продать квартиру через торги ниже КС за долги? Могут, если сумма долгов примерно равна стоимости жилья.

Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки. Он может как-то проверить ее?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
  2. Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
  3. Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
  4. Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
  5. Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoy-stoimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.