Мошенничество на рынке недвижимости

Содержание

10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать – ВашГород.ру

Мошенничество на рынке недвижимости

На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.

Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение.

Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя.

Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно.

Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры.

Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию.

Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Как решать проблему?

Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.

Чтобы это узнать, нужно сделать выписку из ЕГРН, которую можно получить самостоятельно на сайте Росреетр. нет, в ней будет отражена история перехода прав. Покупайте недвижимость только у собственника, и сверяйте документы, а также проверьте собственника на долги.

3. Продажа недвижимости без законных наследников

Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки.

Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.
Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры.

Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.

4. Покупка жилья по фиктивной доверенности

Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки.

Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Как решается проблема?

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность.

Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.

Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку.

Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным.

Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

6. Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья.

Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют.

Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Как избежать проблемы?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

7. Мошенничества на сайте Авито

Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.

А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

8. Действия недобросовестного риелтора

Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.

9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.
Как решить проблему?

Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.

И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.

10.Сотрудничество с фирмами-однодневками

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Мошенничество с недвижимостью: как защититься от аферистов

Мошенничество на рынке недвижимости

Усилить договор купли-продажи при покупке недвижимости теперь можно, внеся в документ условие о том, что продавец или его доверенное лицо выступает поручителем возврата денег, в случае признания сделки недействительной.

Соответствующее постановление вынес Верховный суд РФ. Теперь при спорах в судах можно ссылаться на этот пункт договора, чтобы вернуть свои деньги. Такая, по сути, формальная норма дарит возможность хоть немного, но обезопасить сделку.

Как обманывали калининградцев квартирные мошенники и как от них защититься — разбирался “Клопс”. 

Оформили наследство

В 2014 году в Калининграде в своей однокомнатной квартире умерла одинокая пожилая женщина. Об этом узнал сотрудник полиции и, воспользовавшись служебным положением, оформил поддельное свидетельство о наследстве на одного из сообщников.

В афере участвовали три человека. В 2018 году Ленинградский районный суд признал их виновными в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ (“Мошенничество”).

Мужчин отправили в колонию на 2,5 года, 3,5 и 3,5 года соответственно.

Подружка-аферистка

В 2014 году калининградка познакомилась с девушкой, у них завязались дружеские отношения. Через некоторое время новоиспечённая подружка предложила знакомой купить квартиру и гаражное место в доме по ул. Радужной, который строит её знакомый — владелец ООО.

Калининградка согласилась и стала выплачивать деньги в рассрочку. За три года она перевела “подруге” 1,1 млн рублей. Мошенница всё это время выписывала липовые квитанции.

Обман раскрыла дочь пострадавшей — она проверила реквизиты компании и обнаружила их несоответствие с официальными данными. Ленинградский районный суд квалифицировал действия девушки по ч. 4 ст.

159 УК РФ (“Мошенничество”), как хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, совершённое в особо крупном размере. Её посадили на два года 10 месяцев. 

Оформляли квартиры на асоциальных людей 

Весной 2017 жительница региона, сговорившись со знакомым, незаконно оформляла квартиры на асоциальных личностей. Сообщники распределили роли, один — предоставлял паспортные данные и продавал квартиры, а вторая — подыскивала жертв и подвала фиктивные документы в МФЦ, оформляя на них право собственности. Таким образом, мошенники успели оформить пять квартир. 

Ленинградский районный суд отправил женщину в колонию на четыре года и оштрафовал на 150 000 рублей.

Ненастоящий риелтор 

В 2016 году калининградка решила продать квартиру знакомого, который сидел в тюрьме. Она нашла покупательницу, представившись агентом по недвижимости. Перед сделкой “риелтор” представила в администрацию фиктивные справки, позволяющие ей приватизировать квартиру друга-заключённого. Женщина попросила своего брата выступить представителем продавца. 

Сообщники встретились с покупательницей и предоставили ей фиктивные документы на квартиру. Ничего не подозревающая калининградка передала мошенникам 30 000 рублей задатка, а оставшуюся часть — после оформления всех необходимых документов. Таким образом мошенники похитили у потерпевшей 1,4 млн рублей. Московский районный суд признал сообщников виновными по части 4, статье 159 УК РФ. 

архив “Клопс”

В практике главы агентства недвижимости “Парфенон” Алексея Щетникова тоже встречались случаи мошенничества при оформлении сделок по недвижимости. Однажды собственники пытались продать квартиру с прописанными в ней иностранцами: 

Они тянули до последнего, сказали, что на оформление принесут копию поквартирной карточки. Когда наконец-то пришли на сделку, я заметил, что в поквартирной карточке есть следы подделки: замазали печать и потом сделали копию.

Да и печать явно не такая, какая должна быть, и не того дома управления, который должен быть. Чтобы удостовериться в документах, мы и участники сделки поехали в домоуправление и в паспортный стол. Оказалось, что в квартире прописано 16 человек.

Причём россиян только двое, остальные — граждане Узбекистана, Кыргызстана и Украины. Хозяйка начала сразу путаться в своих объяснениях, говорит, что не может такого быть. После этого собственница убежала и перестала выходить на связь.

Мы подали заявление в полицию и возбудили уголовное дело по факту прописки иностранных граждан, которые не проживают по месту фактического пребывания. По суду взыскали задаток в двойном размере. 

Ещё один случай произошёл в конце лета 2020 года, калининградцы пытались продать квартиру женщины, которую госпитализировали в психдиспансер. 

Цена квартиры была на 20% дешевле рыночной, при этом жилплощадь продавалась с вещами, видно, что много людей проживали. Видно, что между комнатами был замок в дверях, как будто человек недавно выехал.

Когда стали проверять документы, стало ясно, что в этой комнате жила женщина, которой не было на встрече. Но продавец показывал доверенность, якобы она согласна на продажу.

Заподозрив неладное, мы стали узнавать, где находится собственница, оказалось, что женщину буквально неделю назад поместили в психический стационар. Но продавец уверял, что хозяйка за день до этого дала доверенность.

Она была собственником, единоличным, они просто делают документы, якобы родственники, но по факту у них ни фамилии не совпадают, ни соседи их не знают. Соседи тоже не признали родственника в лице продавца. 
архив “Клопс”

Первое, что нужно сделать покупателю перед сделкой — получить выписку из ЕГРН в отношении интересующего объекта недвижимости. Взять её можно на сайте Росреестра или в МФЦ (нужно знать кадастровый номер или полный адрес); Там будет содержаться основная информация о недвижимости:

  • — сведения о собственниках; 
  • — технические характеристики; 

— информация о различных обременениях: залогах, аренде и тд. 

Проверить добросовестность продавца или покупателя:

— запросить копию поквартирной карточки, заверенную сотрудниками управляющей компании, чтобы узнать, кто прописан в объекте. 

— на официальном сайте ФССП России можно узнать сведения о взысканных с продавца задолженностях, например, по жилищно-коммунальным услугам. 

— через официальные сайты судов можно узнать, имеются или имелись ранее какие-либо споры в отношении интересующей недвижимости.

Этих документов будет достаточно, чтобы сделать первоначальные выводы и оценить перспективы покупки. Но не стоит забывать, что подводных камней на рынке вторичного жилья достаточно много. Поэтому советую при покупке квартиры на вторичном рынке пользоваться аккредитивом.

Банк выдаст продавцу деньги за квартиру только после того, как право собственности будет зарегистрировано за покупателем.

В любом случае на 100% процентов защититься от мошенничества невозможно, но значительно снизить риски стать жертвой вполне реально”, — советует адвокат Антон Аксёнов.

архив “Клопс”

Если покупатель попросит внести такое условие в договор купли-продажи, то недобросовестного продавца это отпугнёт, и покупатель сможет найти другое жильё. Ещё поручительство даёт покупателям дополнительную возможность забрать деньги у продавца, так как не только он отвечает за их возврат. 

Это не новшество, назначать поручителя по сделкам с недвижимостью можно было и раньше, но только посредством отдельного договора. Самое главное в том, что Верховный суд разрешил в договоре прописывать условие поручительства.

То есть, у судов не будет вопросов, они будут ссылаться на это постановление, а раньше, если кто-то вносил такой пункт в договор, суд мог сослаться на то, что документ оформлен ненадлежащим образом, потому что поручительство не вынесено в отдельный договор”, — комментирует член Ассоциации юристов и юркомпаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Александр Щупачкин.

Во всех перечисленных в статье случаях мошенничества сделка может быть признана ничтожной, несостоявшейся, а у нового владельца просто заберут недвижимость и он будет ждать выплаты своих денег. В таких случаях у покупателя появится возможность спросить их с поручителя.

Не только мошенничество 

Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующего законодательства, любая сделка с недвижимым имуществом является рискованной, сроки исковой давности по оспариванию сделок не подчиняются общим принципам исковой давности в три года, и могут носить долгосрочный характер, говорит глава агентства “Авеню-Риелт” Марат Субхангулов.  

Случаи признания сделки недействительной очень часто встречаются в нашей жизни. Ничтожной называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Например, наследство. Часто объявляются другие родственники, которые не вступили в наследство на квартиру, а один из наследников продал имущество без их участия.

Такая сделка может быть признана недействительной. Или, например, когда человек с долгом в банке решил обанкротиться и продал квартиру и через два месяца подал на банкротство.

Эту сделку суд может признать недействительной, потому что это практически уход от обязанностей возмещать деньги или если сделка была с недееспособным человеком”, — поясняет юрист Александр Щупачкин.

Кто может быть поручителем?

Сам продавец объекта, иные третьи лица: ИП, юрлица и физлица, в том числе иностранные граждане и лицо без гражданства. 

Обязательно ли теперь поручительство при сделках по недвижимости?

Нет, это условие в договор вносится по желанию.

Поручитель обязан вернуть деньги за продавца?

Да, если сделка была признана несостоятельной. Поручитель должен будет наравне с должником возместить ущерб покупателю. Они могут разделить долг пополам, либо суд обяжет выплачивать обязательства кого-то одного. 

Обезопасит ли покупателя поручительство?

Процедура поручительства не делает сделку безопасной, но защищает интересы покупателя и гарантирует ему возврат денежных средств от продавца или третьего лица при признании сделки недействительной.

Так как ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности.

Теперь же поручителем возврата денег становится сам продавец или лицо, подписавшее поручительство по сделке, то данные условия придают сделке купли-продажи большую защищенность.

Источник: https://klops.ru/explanations/2021-01-22/226853-moshennichestvo-s-nedvizhimostyu-kak-zaschititsya-ot-aferistov

Топ-6 схем мошенничества и обмана при продаже недвижимости

Мошенничество на рынке недвижимости

Схем обмана с недвижимостью множество. Условно их можно разделить на две группы:

  • обман с помощью внезапных новых обстоятельств, которые делают жизнь в купленной недвижимости невозможной. Как правило, мошенничество тут доказать почти нереально, потому что новые обстоятельства выглядит как случайность;
  • обман с помощью фальшивых документов. Это могут быть «липовые» выписки из ЕГРП, свидетельства о праве собственности, справки из ПНД и даже решения судов о вступлении продавца в право собственности. Список ограничивается возможностями мошенника подделывать документы и фантазией.

Отдельно стоят выделить обман при переходе квартиры по наследству. Наследство — вообще удобный для обманщиков способ, ведь квартира временно ничья, а у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о себе. То есть какое-то время о потенциальных наследниках ничего не известно, они появляются потом. Да и вообще, родственные связи — вещь запутанная, там можно много «нахимичить».

Разберём несколько распространённых схем, с помощью которых мошенники лишают людей сначала денег, а потом квартир.

Афера №1: «дайте залог, чтобы квартира вас точно дождалась».

Суть аферы: мошенник (это может быть реальный владелец квартиры, а может быть и нет, сейчас неважно) заявляет, что претендентов на квартиру много, поэтому надо оставить задаток. При этом оформляется договор, и потенциальные покупатели спокойны — договор есть, все честно.

Только вот этот договор покупатели, конечно, не читают. А там указано, что если покупка квартиры не состоялась по инициативе покупателя, то залог остаётся у продавца.

И конечно, купля-продажа не состоится. Конечно, по инициативе покупателя. Почему же покупатель откажется от квартиры? Например, выяснится, что:

  • сверху живут алкоголики, которые периодически затапливают соседей снизу;
  • несколько лет не оплачивались квитанции ЖКХ;
  • дом, вероятно, будет признан аварийным и снесён.

Худший вариант: покупатель лишается суммы задатка.

Хитрость этой схемы обмана в том, что юридически доказать, что это мошенничество, почти невозможно. Никакой следователь не будет возбуждать уголовное дело, если прийти к нему с заявлением о том, что продавец квартиры не вернул задаток.

Кстати, в интернете можно встретить случаи, когда продавец требовал задаток при первом же разговоре по телефону. То есть покупатель ещё не видел квартиры, а задаток у него уже требуют.

Это самая распространённая, простая и безболезненная для жертвы схема, ведь покупатель лишается задатка, а не всей уже купленной квартиры.

Афера №2: появление родственников, которые только-только узнали, что могут претендовать на квартиру.

Суть схемы: мошенник через районный или городской суд доказывает своё родство с наследодателем. После этого заявляет о праве на недвижимость как родственник.

Если мошенник пропустил 6-месячный срок на принятие наследства, то у него, конечно, уже готова справка из больницы, где он якобы лежал и не мог вступить в наследство. Или справка от работодателя о длительной командировке. В общем, причина, почему родственник не пришёл за наследством сразу, будет.

Но квартира к тому времени уже продана. Теперь покупателя ждёт суд с мошенником, выдающим себя за родственника.

Что произойдет в худшем случае:

суд встанет на сторону родственника-мошенника и признает за ним право собственности на квартиру. Продавца, у которого покупатель приобрёл квартиру, давно и след простынет.

Как защититься от подобного? Можно сослаться на судебную практику, которая защищает добросовестного покупателя:
Постановление Пленума ВС РФ говорит, что если после истечения срока принятия наследства объявляется наследник, но наследуемое имущество уже продано, то «новому» наследнику это имущество уже не достанется. Максимум он может претендовать только на денежную компенсацию своей доли. И то не от покупателя квартиры, а от других наследников (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9).

То есть суды стараются все-таки защищать добросовестных покупателей. Но каждый случай уникален, и в перспективе спора должен разбираться юрист.

Афера №3: схемы с завещанием.

Способов обмануть покупателя квартиры, используя завещание, очень много. Отдельно оговаривать каждый из них нет смысла, поэтому пройдёмся списком:

  • находятся лица, которые претендуют на обязательную долю в наследстве независимо от завещания. Это — несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и иждивенцы;
  • «всплывает» завещание, составленное позднее того, на которое ссылался продавец квартиры, унаследовавший её. Как нотариус допускает такое — отдельная тема;
  • выяснится, что завещание — подделка, и человек, который продавал квартиру, якобы получив её по наследству, не имеет к этой квартире никакого отношения.

Если «в доле» с мошенниками ещё и нотариус, то дело хуже. Покровительство нотариуса открывает перед обманщиками самые разные варианты: могут появляться все новые и новые завещания, а старые — теряться и т.д.

Вот, например, отрывок из Определения ВС Республики Татарстан, в котором говорится о мошеннике, «химичившем» с завещаниями:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kuranakov/top6-shem-moshennichestva-i-obmana-pri-prodaje-nedvijimosti-5d49b84fc31e4900adc2639d

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Мошенничество на рынке недвижимости

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Мошенничество на рынке недвижимости

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.

Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.

Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.

Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.

В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.

Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.

Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.

А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.

Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.

Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.

В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.

Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Est-a-Tet

Не пропустите:

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.