Какие квартиры считаются новостройками

Что считается новостройкой для оформления ипотеки

Какие квартиры считаются новостройками

Покупка собственного жилья для большинства граждан является серьезным шагом в жизни. Чтобы накопить необходимую сумму, зачастую требуется много лет. По этой причине на сегодняшний день актуальным является жилищное кредитование.

Есть два варианта приобретения недвижимости в кредит — долгосрочная ипотека на первичное жилье или покупка имущества на вторичном рынке. Любой из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые следует знать каждому заемщику для проведения тщательного анализа перед покупкой.

Перед началом оформления договора нужно четко знать, какой объект недвижимости считается новостройкой для ипотеки.

Что такое новостройка

Многие люди полагают, что новостройка — это новый, недавно выстроенный многоквартирный дом. При этом б/у жилье представляет собой объекты в старом имущественном фонде. Прежде всего, указанное разделение выполняется по записи в ЕГРН. Там указано, на какого владельца оформлено право собственности в установленном порядке.

Под первичным фондом подразумевают все имущественные объекты, не имеющие прав собственности в отношении каких-либо субъектов. После официального введения дома в эксплуатацию покупатели выполняют регистрацию прав собственности на жилой объект. С того момента, как новый владелец получает свидетельство, квартирный статус изменяется на «вторичное жилье».

Значительное отличие ипотечного кредита на новостройку от приобретения б/у квартиры состоит в особенностях осуществления проводимых сделок.

Юридические лица, покупающие в кредит жилье на вторичном рынке недвижимости, обязаны однократно составить заявление и направить его совместно с пакетом документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Далее после обработки заявления на клиента будет зарегистрировано право собственности.

В случае, когда клиент банковской организации делает выбор в пользу ипотеки на первичном рынке, в ходе строительства в качестве залога по займу будет выступать обеспечение права требования. Это будет по условиям договора о принятии участия в долевом строительстве. Когда строительство окончится, и квартира будет передана в эксплуатацию, клиент может оформить ипотечный кредит.

Отличия вторичного жилья и новостройки

Многие заемщики не знают, что лучше — вторичка или новостройка. Гражданин, который хочет взять на себя долгосрочное обязательство, должен исходить из индивидуальной ситуации в жизни, а также своих желаний.

Недвижимость на вторичном рынке имеет такие преимущества:

  • Квартиру можно использовать сразу после оформления ипотеки. Этот вариант указывает на то, что дом уже сдан в эксплуатацию и клиент не несёт рисков по задержке строительства на длительное время.
  • Дополнительным плюсом считается большой выбор вариантов на вторичном рынке.
  • Имущественный объект уже находится в районе с развитой инфраструктурой.
  • После оформления ипотечного договора и перевода денежных средств продавцу, владелец имеет право направить документы на регистрацию в новом жилье.

Стоит заметить, что при оформлении такого вида жилья есть и некоторые минусы. Например, квартиру нужно проверить на наличие собственников, претендующих на её часть, а также на наличие задолженности. Стоит учесть, что б/у жилье может быть в неудовлетворительном состоянии, вследствие чего в нём требуется капитальный ремонт.

Квартиры в новостройках тоже имеет преимущества и недостатки. В первую очередь, они имеют меньшую стоимость, чем варианты вторичного жилья. Притом отличие в цене может достигать в некоторых случаях от 30% до 50%.

Покупая первичный имущественный объект, заемщик будет наверняка уверен, что он единственный собственник. Помимо этого, в недавно купленной квартире не понадобится делать ремонт заново, исправляя ошибки предыдущих собственников.

Дополнительным плюсом покупки нового жилья принято считать наличие схожей социальной инфраструктуры. Другими словами, соседи нового собственника будут иметь примерно одинаковый статус и уровень дохода.

Важно знать и минусы оформления ипотечного займа на новостройку. Стоит учесть, что такие виды домов находятся далеко от центральной части города, либо от удобных жилых районов. Важным моментом считается также долгое ожидание строительства многоквартирного дома. Потенциальные заемщики несут риск, связанный с оправданной платой за сниженную стоимость имущества.

Нужно внимательностью относиться к выбору самого застройщика. Стоит помнить также о вероятности усадки недавно построенного дома. В основном, она заметна в период до 7 лет, независимо от того, как выполнено строительство — качественно или нет.

Процедура оформления договоров

Банк принимает решение в течение определенного периода времени, который затягивается до нескольких дней. В течение этого периода сведения, предоставленные клиентом, тщательно проверяются.

Также банк оценивает благонадежность самого заемщика. Когда банк принимает положительное решение по заявке, с клиентом заключается кредитный договор. Оформление данного документа происходит в определенные сроки.

Зачастую потенциальному заемщику они оглашаются в момент одобрения кредита.

Получив одобрение от кредитора на оформление ипотеки, покупателю понадобится заключить два договора с такими учреждениями:

  • застройщиком;
  • коммерческим банком.

Указанный порядок связан с тем, что ипотечный займ на квартиру в новостройке может оформляться на основе документального подтверждения факта будущей покупки. Подписав официальный документ, клиент официально заключает кредитную сделку, после чего он уже не может её расторгнуть.

Договор с застройщиком

С данной инстанцией клиент заключает договор долевого участия. Подобная бумага включает в себя такую информацию:

  • тип имущества, приобретаемый клиентом;
  • площадь квартиры в квадратных метрах;
  • цена недвижимости;
  • период, в который дом будет сдан в эксплуатацию;
  • порядок перехода жилого объекта в собственность заемщика;
  • как будут переданы средства на объект строительства.

Важно! В договоре обязательно должно быть указано, какие гарантии дает застройщик покупателю.

Оформляя договорные отношения с застройщиком, необходимо обращать внимание на все условия, включая незначительные детали. Стоит заметить, что на основе данного документа будет составляться кредитный договор с банком на получение ипотеки.

Заключение договора с банком

Коммерческий банк должен понимать, на какую сумму будет оформлен кредит и в какие сроки построится многоквартирный дом. По этой причине необходимо обратиться к кредитору только после составления официального договора с компанией застройщиком.

Банк детально проанализирует оформленное соглашение, после чего один экземпляр сохранит у себя. В договоре с кредитором необходимо обратить внимание на основные условия:

  • Размер кредитного лимита. Он может составлять сумму, равную цене недвижимости, либо быть меньше, если понадобится внести дополнительно вступительный взнос.
  • Размер процентной ставки. Может различаться, исходя из того, какой период выплат установлен по договору.
  • Период кредитования – срок, на который оформлен долгосрочный займ.

Вместе с кредитным договором, клиенту выдаётся график платежей, где четко указана дата внесения ежемесячного взноса и его точная сумма. Указанных сроков необходимо придерживаться в обязательном порядке.

Важно! При допущении просрочки по выплатам получателю начисляются штрафные санкции в размере, который указан в договоре.

Особенные характеристики ипотеки в новостройке

Ипотечный кредит на недвижимость в новостройках имеет схожие черты с привычной ипотекой. При детальном рассмотрении можно выявить некоторые различия. К примеру, жилье в новостройках еще не сдано в эксплуатацию, поэтому его владельцем по документам является застройщик.

Также есть другие отличия ипотеки в новостройке:

  • Свидетельство о собственности нельзя получить до окончания постройки имущественного объекта и его ввода в эксплуатацию.
  • На имущество, приобретенное в кредит, банковская организация оформляет право требования, а не обеспечение. Это обусловлено тем, что имущественный объект не имеет официального собственника до конца строительства.
  • Приобрести новостройку в ипотеку разрешается вначале, на этапе строительства. За счет этого стоимость квартиры будет дешевле. Это и привлекает клиентов.

Размер процента на ипотеку также отличается. Если оформляется кредит на новостройку, то здесь процент будет выше, чем на вторичное жильё. Стоит заметить, что при завершении строительства процентная ставка снижается, квартира переходит в залог банковской организации. Объект находится под обеспечением до того момента, пока плательщик не рассчитается по кредиту.



Источник: https://ipotekyn.ru/chto-schitaetsya-novostrojkoj-dlya-ipoteki/

Что считать новостройкой?

Какие квартиры считаются новостройками

Казалось бы, что за вопрос? Новостройка – есть новостройка. Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме.

Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.

Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее.

Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?

Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?

Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.

Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.

В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.

Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов.

Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.

Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.

Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть.

Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир.

Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.

У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании.

И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению.

Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются?..

Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще.

Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле.

А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:

Прежде чем относить объект редевелопмента к новострою необходимо понять какой объем работ проводится в рамках реконструкции объекта.

Например, если говорить о нашем проекте Apartville, то в рамках его реновации осуществляются работы по полной замене всех инженерных сетей как внутри комплекса, так и всех наружных подводящих сетей, проводится полное внутренне перепланирование пространства, замена лифтов, создается система центральной вентиляции и кондиционирования, у здания появляются новые современные фасады, абсолютно новые качественные места общего пользования с отделкой из натуральных материалов. Также полностью преображается и прилегающая к комплексу территория: появятся газоны, тротуары из брусчатки, детские площадки, скамейки, деревья и кустарники.

То есть, по сути, объект полностью обновляется, неизменным остается только конструктив здания, который выполнен из железобетона и имеет огромный запас прочности, так как строился с расчетом использования здания как фабрики, нагрузка на перекрытия вдвое больше чем в современных жилых комплексах. Разумеется, при таком объеме работ объект ничем не уступает новостройкам, а в некоторых аспектах даже превосходит их. Но, как вы понимаете, реконструкция бывает разной, поэтому далеко не все реконструируемые здания можно отнести к новостройкам.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО « ОПИН »

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

На рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает пул квартир в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.

В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, переуступаются другим физическим лицам. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.

Также на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где оспариваемые сделки не редкость.

В случае с апартаментами есть два основных вида недвижимости, которую можно относить к первичному рынку. Первый – когда все происходит по аналогии с квартирами в новостройках, т.е. комплекс апартаментов возводится с котлована (с нуля), и в этом случае продажи идут по 214 ФЗ.

Второй – когда в бывших промышленных или административных зданиях (нежилые помещение), которые уже существуют, застройщик меняет планировку, концепцию, инженерию, отделку и прочее. В этом случае апартаменты реализуются по уже существующему плану этажей.

Застройщик, который уже имеет право собственности на помещения, в свою очередь, переуступает их конечному покупателю при продаже.

***

Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок.

Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-realty/2014-03-13/chto-schitat-novostrojjkojj

Чек-лист: как выбрать новостройку

Какие квартиры считаются новостройками

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

  • желаемая площадь;
  • максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
  • с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10–15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
  • теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
  • защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
  • ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
  • услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции —степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5–2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Читайте по теме: Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40–50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5–2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими.

В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен.

По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

  • Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
  • Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
  • Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

  • школы и детские сады;
  • поликлиники для взрослых и детей;
  • стоматологические клиники;
  • МФЦ;
  • магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

  • образовательные учреждения;
  • физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • подземные и надземные паркинги, автостоянки;
  • медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе. 

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности. 

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру.

В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны.

Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

  • площади озеленения;
  • расстояния до ближайших крупных шоссе;
  • наличия или отсутствия рядом промзон;
  • розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2–3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org. 

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией. 

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств. 

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

  • разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
  • актуальную проектную декларацию;
  • заключение государственной экспертизы;
  • подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

  • при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
  • при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

  • стоимость недвижимости;
  • подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
  • отделка на момент передачи дольщику;
  • точный срок передачи объекта долевого участия;
  • гарантийный срок от застройщика;
  • условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов, которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Станислав Манжиевский, агентство недвижимости «Авахо»

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/12/2/chek-list-kak-vybrat-novostrojku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.