Как перепродавать квартиры

Содержание

Как заработать на вторичном рынке жилья

Как перепродавать квартиры

Покупка залоговых квартир, комнат в домах под снос, объектов в плохом состоянии — эксперты рассказали, какие еще возможности есть у частных инвесторов

Альберт Гарнелис/ТАСС

Время больших и быстрых заработков на продаже недвижимости миновало. Сегодня инвесторов уже не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря о вторичном рынке жилья. Но, несмотря на все еще действующие кризисные явления, московская вторичка сохраняет инвестиционный потенциал, утверждают эксперты.

Они рассказали о нескольких возможных сценариях, при которых частный инвестор может заработать на вторичном рынке жилья.

Один из способов — вложение в квартиру в нежилом состоянии, ремонт и последующая продажа по большей цене. Но этот вариант нужно хорошо продумать, предупреждают эксперты компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», — окупить ремонт не всегда получится.

Скидка на максимально изношенные квартиры существенна — не меньше 10% (около 500–700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 тыс. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной и т. д.). Наценка же за свежую отделку составляет порядка 20 тыс.

руб. на «квадрат», то есть 600–800 тыс. в однушке. То есть, если освежить квартиру, вложив в ремонт не более 10 тыс. руб. за 1 кв. м, можно заработать от 700 тыс. до 1 млн руб. при последующей продаже, подсчитали эксперты «НДВ».

«Важно, чтобы дизайн квартиры на продажу был выдержан в минималистичном стиле, поскольку это самый универсальный вариант, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Экономить следует на материалах, но не на работах. Например, для санузла можно выбрать пластик, а не плитку, на пол в кухне положить линолеум, а не керамогранит.

Но некачественно поклеенные обои быстро выдадут бюджетный ремонт».

Покупка «убитого» жилья, ремонт и перепродажа — достаточно сложные многозадачные процессы, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta Сергей Тихонов.

По его словам, желательно иметь свою команду по ремонту и закупкам стройматериалов, так как стоимость ремонта одной и той же квартиры сопоставимого уровня может отличаться в сотни тысяч рублей.

«Сторонние строители и закупщики будут пытаться обмануть вас и заработать на всем», — предупреждает он.

Очень часто на реализации вторичных квартир после проведения в них ремонта зарабатывают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов в профильных агентствах, опытные риелторы) и понимают, какие объекты сейчас наиболее востребованы у покупателей, рассказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Нередко такие специалисты создают даже небольшие компании, занимающиеся подбором недвижимости и дальнейшим ремонтом в ней. Обычно они приобретают квартиры в запущенном состоянии стоимостью от 15 млн до 30 млн руб. (то есть отнюдь не экономкласс, чтобы больше заработать), нередко — с запутанной историей переходов прав собственности, что отпугивает от объекта потенциальных покупателей.

«Поиск подходящей квартиры для перепродажи после ремонта может занять очень много времени, чаще всего просматриваются десятки вариантов, — отметил Шлома. — Если компании удается продать хотя бы одну такую жилплощадь в месяц, то он уже считается удачным».

Недвижимость в домах под снос

Еще один способ заработать на вторичке — покупка жилья в домах под реновацию и дальнейшая перепродажа уже готового в новом доме, куда переселят собственников. Самые выгодные приобретения в домах под снос — комнаты, так как взамен по закону собственнику обязаны предоставить отдельную квартиру, пусть и минимальной площади.

«Квартиры по программе реновации дают в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова.

 — Там, где нет стартовых площадок, рассматриваются также варианты выкупа части квартир в близлежащих жилых комплексах для переселения по программе, класс новостройки при этом может быть выше, чем в среднем в локации. Поэтому однушка, полученная взамен комнаты, едва ли будет стоить дешевле 6 млн руб.

Даже за вычетом налога чистая прибыль составит не менее 1,5 млн руб. Большинство стартовых площадок запланированы к вводу на 2021 год, то есть ждать переселения придется не дольше двух-трех лет».

Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — длительное ожидание переезда, который может затянуться, поскольку сроки сноса дома, как показала многолетняя практика расселений, могут неоднократно переноситься.

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на объекты в домах под снос.

Собственники либо сняли свои лоты с продажи до получения нового жилья, либо взвинтили цены чуть ли не до стоимости будущих квартир в новых домах с отделкой.

По данным «НДВ», к концу 2018 года комнат в московских хрущевках сносимых серий остались буквально единицы, и стоимость их даже на окраине начинается от 3,5 млн руб.

«Необходимы определенные административные ресурсы в нужных кругах, чтобы информация о потенциальном объекте расселения попадала к вам в первую очередь, — считает Сергей Тихонов. — Самые интересные предложения не успевают выйти на рынок и раскупаются очень быстро закрытым кругом покупателей».

Впрочем, как считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, даже с учетом наценки продавцов более чем на треть инвесторы все равно окажутся в плюсе.

Еще один способ заработка на вторичном рынке — покупка залоговой недвижимости с хорошим дисконтом. Наименее рискованная схема — приобретение объекта у банка. В этом случае квартира уже перешла по решению суда в собственность кредитора, и покупателю не придется как-либо взаимодействовать с должником.

«Более того, когда кредитное учреждение получает непрофильный актив, главной задачей для него становится максимально быстрая продажа квартиры, — поясняет Мария Литинецкая.

 — Поэтому на данном этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 10–15%. Большинство крупных игроков ипотечного рынка имеют собственные базы залоговых объектов.

Кроме того, кредиторы могут разместить предложение о продаже квартиры на открытых электронных площадках».

Можно также приобрести квартиру у самого должника. Чаще всего банк-кредитор дает заемщику свое разрешение на продажу заложенной квартиры.

«Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам, не желая связываться с предыдущими владельцами, которые зачастую отказываются выписываться и съезжать с этой жилплощади.

Однако если инвестор готов к конфликтам, он может добиться выселения прежних хозяев квартиры через суд», — отмечает Сергей Шлома.

К тому же несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет основной долг и проценты. И тогда рассчитывать на серьезный дисконт уже не получится.

Квартиры на первых этажах

Раньше практика выкупа малоликвидных квартир на первых этажах с целью перепродажи их под перевод в коммерческие площади была в Москве очень распространена.

Такие квартиры можно было купить с дисконтом в 10–15%, поскольку популярностью у обычных потребителей они не пользовались.

Зато они были интересны бизнесменам, планирующим перевести ее в нежилой фонд и сдавать под предприятие малого бизнеса, офис, магазин, точку общепита и т. п.

Позднее из-за ужесточения правил перевода жилых помещений в нежилые этот процесс сильно усложнился, и инвесторы уже не так активно приобретают такое жилье.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — рассказала Оксана Иванова.

 — Стоимость услуги велика — от 500 тыс. руб., если все делать своими силами, до 2 млн руб., если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 млн руб. в 10 млн руб.

и даже больше».

Квартиры, продавцы которых недавно получили их в наследство, не самый ликвидный продукт на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, недобросовестных наследников и не хотят потом отстаивать свои права в суде. Поэтому продается такое жилье, как правило, с приличным дисконтом. Скидка на квартиры, унаследованные менее трех лет назад, составляет в среднем 10% от рыночной цены.

«Но вложения в них оправданны в основном только объемные: на покупке квартиры стоимостью 20 млн руб. можно сэкономить 2 млн, а на недорогой — только 100–200 тыс.», — отмечает Оксана Иванова.

Наконец, еще один способ заработка — покупка квартир и коммерческой недвижимости на закрытых распродажах, аукционах различных организаций, занимающихся банкротством и распродажей недвижимого имущества различных предприятий, юридических и физических лиц.

Как рассказал Сергей Тихонов из Century 21 Vesta, на таких торгах можно приобрести объект ориентировочно за 20–70% рыночной стоимости с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. И тут инвестору нужно обладать связями, чтобы иметь возможность участвовать в подобных аукционах, отметил эксперт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c5aec7e9a79475434202eb5

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир

Как перепродавать квартиры

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

  • большие вложения на старте;
  • высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
  • тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

  1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:
  • тип строения;
  • класс квартир;
  • расположение;
  • сезонность.
  1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.

  2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки.

Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

  • вероятность недостроя или задержек при строительстве;
  • придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Куда вложить небольшие деньги?

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

Статья: «Что потребуется для покупки квартиры на торгах по банкротству»

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Купить квартиру под Питером недорого?

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива — формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира — серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

  • вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
  • вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
  • вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Статья: «Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству»

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

  • офисные здания и цеха;
  • загородные дома;
  • гаражи и паркинги;
  • земельные участки;
  • технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Кейс №7 покупка лота с аукционов по банкротству в г. Фурманов

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

  • оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
  • грамотно составлять заявки на участие в торгах;
  • общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
  • определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник: https://torgi-blog.com/zarabotat-na-pereprodazhe-kvartir/

Как заработать на перепродаже квартиры –

Как перепродавать квартиры

Многие люди в последние месяцы скупают недвижимость для вложения денег с целью дальнейшей продажи. Такой вид бизнеса, как перепродажа недвижимости, подойдет далеко не для каждого. Во-первых, нужны немалые стартовые вложения средств. Во-вторых, существует опасность стать жертвой недобросовестной бизнес-схемы, а попросту – мошенничества.

Крупные суммы денег всегда привлекают жуликов. Оба эти обстоятельства приводят к естественным сомнениям, ведь риск довольно велик.

Как максимально обезопасить свои деньги? Согласно утверждениям экспертов, только предварительное изучение бизнеса, причем вплоть до нюансов, поможет начинающему риэлтору-самоучке минимизировать степень риска и обеспечить себе неплохой, а главное, стабильный заработок.

Организовать бизнес по перепродаже квартир можно по-разному. Существует несколько самых распространенных способов, которые пользуются популярностью среди бизнесменов в области недвижимости.

Чтобы подробно рассмотреть каждый из них и не упустить важных деталей, мы решили обратиться к одному из авторитетных источников на современном рынке российской недвижимости Артуру Михайловичу Якушеву, генеральному директору Группы компаний «Горизонт Девелопмент».

— Артур Михайлович, широко распространено мнение, что можно отлично заработать на перепродаже квартир в новостройках. Говорят, что покупка квартиры в самом начале строительства, когда строители буквально начинают рыть котлован, может принести от 200 до 300 процентов прибыли. Так ли это?

— Покупка квартиры на указанном этапе строительства сопряжена с самой выгодной ценой и некоторым риском. Дело в том, что даже, казалось бы, практически готовый дом может ждать подключения к нему коммуникаций и реального ввода в эксплуатацию довольно продолжительное время.

Это может происходить по разным причинам, но факт остается фактом: о названных вами цифрах до полной готовности объекта не может идти речи. В этом риск.

Но и на этапе, далеком от ввода в эксплуатации, квартиру можно будет продать, но получить прибыль в желаемом размере вряд ли получится.

— Так, с новостройками понятно: максимум прибыли на этапе заселения, а до той поры случиться может всякое. Что можно сказать о приобретении так называемого вторичного жилья?

— Можно купить недорогую квартиру без ремонта, обустроить ее, сделать косметический (или капитальный) ремонт и выгодно продать. Конечно, денежные затраты на ее приобретение будут значительно больше, нежели на покупку квартиры в строящемся доме. При этом ремонт в приобретенной квартире лучше делать своими силами.

Сегодня существует масса стройматериалов, которые стоят относительно недорого и обладают неплохими эксплуатационными характеристиками.

Истратив совсем небольшую сумму денег, можно сделать в квартире качественный косметический ремонт, не прибегая к помощи специалистов, на оплату которых уйдет практически вся прибыль, о которой мечталось.

Для этого не обязательно обладать профессиональными навыками или большой физической силой, и с работами такого рода справится обыкновенная женщина. Таким образом, можно весьма существенно сэкономить и, соответственно, неплохо заработать. Да, это немалый труд, но он себя гарантированно окупит.

— Что еще можно использовать, чтобы заработок на продаже квартиры был больше?

— Многим людям, в силу каких-либо обстоятельств, необходимо срочно продать квартиру. В связи со срочностью они, как правило, выставляют квартиру на продажу по довольно низкой стоимости. Если вы умело попросите о скидке, возможно, продавцы вам ее предоставят. Они не станут торговаться по мелочам, ведь им нужно получить деньги как можно быстрее.

После успешного приобретения квартиры останется всего лишь выставить ее на продажу по той цене, которая вас устраивает. Главное – не дать себя вовлечь в азарт и не потерять чувство реальности при подготовке к сделке: именно на желании скорой прибыли мошенники ловят свою удачу, вовлекая покупателей в стремительный ритм и заставляя сделать ошибку.

— Можно ли посоветовать начинающим риелторам работать с комнатами в коммунальных квартирах?

— Такой способ приобретения недвижимых объектов заключается в поэтапной покупке отдельных комнат, расположенных в коммунальной квартире, которая, как правило, имеет довольно большую площадь. Стоимость всех купленных вами отдельных комнат будет гораздо ниже, чем цена на одну многокомнатную квартиру.

Если, к тому же, эта коммунальная квартира расположена в престижном районе, ее стоимость, при перепродаже будет еще больше. Таким образом, приобретя несколько отдельных комнат в коммунальной квартире и сделав в них косметический ремонт, можно продать большую квартиру очень выгодно.

Необходимо, однако, учитывать, что выкуп отдельных комнат в коммунальной квартире потребует длительного времени для оформления всего пакета документов для каждой комнаты. В процессе приобретения комнат могут возникнуть и непредвиденные сложности, поэтому такой бизнес лучше осуществлять с привлечением профессиональных юристов и риэлторов, что тоже стоит денег.

— Что же нужно учитывать прежде всего, начиная заниматься перепродажей квартир?

— Вступающим в бизнес по перепродаже квартир порекомендую для начала приобретать только ликвидные квартиры – однокомнатные либо двухкомнатные. Квартира с большим количеством комнат стоит гораздо дороже, и реальных покупателей найдется существенно меньше.

При ведении такого бизнеса нужно иметь терпение и понимать, что задержки продаж квартир случаются часто. Иногда приемлемую сделку купли-продажи квартиры приходится ждать довольно длительный промежуток времени – от нескольких месяцев до нескольких лет.

Не стоит забывать и о стоимости услуг риэлтора и юриста. Пусть вы потеряете около 4%-6% прибыли, но зато вы обезопасите себя от возможного обмана со стороны недобропорядочных продавцов или – что тоже бывает! – покупателей. Квалифицированная помощь при продаже либо купле квартиры не бывает лишней даже для опытных участников рынка.

Если возникла ситуация, когда ждать продажи купленной квартиры приходится долго, ее всегда можно сдать как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду.

Следует предупредить квартирантов и прописать в договоре условие о том, что, когда квартира будет реально продаваться, им придется освободить ее.

Квартира, сданная в аренду, будет не висеть мертвым грузом, а приносить реальные деньги, компенсируя упущенную выгоду от средств, «замороженных» на время ожидания сделки.

— Мы благодарим Артура Михайловича Якушева, генерального директора Группы компаний «Горизонт Девелопмент», за подробные ответы и рекомендации.

Считаем не лишним напомнить, что перепродажа квартир является весьма специфическим, сложным и рискованным бизнесом. Изучайте опыт специалистов, вникайте во все тонкости, пользуйтесь поддержкой профессионалов, принимайте взвешенные решения.
Удачных продаж!

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2668028

Бизнес на перепродаже недвижимости: правила заработка и риски

Как перепродавать квартиры

Перепродажа объектов недвижимости является популярным бизнесом. При правильном подходе он может приносить не меньшую прибыль, чем сдача помещений в аренду. Флиппинг отлично подходит инвесторам, живущим даже в небольших городах.

Основные инвестиционные риски

Практически в любом деле присутствуют риски. Бизнес по перепродаже квартир также не является исключением. Даже при верной стратегии ведения дел инвесторам приходится сталкиваться с подводными камнями:

  1. Вероятность недостроя объекта. При покупке квартиры в недостроенном доме есть опасность банкротства строительной фирмы. Риски увеличиваются, если объект еще не ввели в эксплуатацию. Стройку могут заморозить на неопределенный срок. Лучшим решением станет приобретение готовой квартиры или жилья в доме на завершающей стадии строительства.
  2. Стоимость квартиры останется прежней. Можно купить объект, цена которого не возрастет через 1-2 года. Если она снизится, рассчитывать на желаемую прибыль от перепродажи нельзя. Для предотвращения такой ситуации необходимо выбирать квартиру исключительно по чек-листу.
  3. Риск не продать недвижимость. Рынок недвижимости имеет ряд особенностей. Когда спрос опережает предложение, продать объект не получится. Спасением станет необычный вариант. Например, неплохая скидка на квартиру или преимущества предложения перед другими подобными. Отличной альтернативой является сдача жилья в аренду.

Перепродажа недвижимости требует важного подхода. Тогда удастся увеличить доходы, минимизировав убытки.

Заработок на перепродаже

Флиппинг может быть как разовой акцией, так и полноценным бизнесом. Со временем он нередко становится основным источником заработка инвестора. С каждой последующей квартирой бизнесмен начинает лучше разбираться в рынке недвижимости.

Важным достоинством бизнеса на перепродаже недвижимости считается высокая прибыль при сравнительно небольших вложениях. При оформлении ипотеки со стороны инвестора потребуются минимальные усилия.

Стоит вспомнить первое правило автора книги “Богатый папа, бедный папа”. Роберт Кийосаки писал, что богатые никогда не будут работать за деньги. Перепродажа квартир помогает заставить финансы работать на себя.

Полупассивные вложения практически не отнимают времени.

Купленная квартира в новостройке

Заработать на новостройках относительно просто. Надо приобрести жилье подешевле, а продать подороже. Недвижимость представляет собой ликвидный объект. Если цена квартиры увеличится на 30-40%, бизнесмен заработает хорошую сумму. Использование жилищного кредитования позволяет повысить доходность флиппинга. Однако не все инвесторы получают большую прибыль от перепродажи жилья.

Приобретение новостройки кредитуется по наименьшей ставке. Например, в 2018 г. в Сбербанке выдавали ипотеку под 7,8%. В отдельных городах существуют льготы для заемщиков. На выгодные условия вправе рассчитывать семьи с 2 и более детьми. Главным условием является рождение второго или третьего ребенка в 2018 г.

После получения одобрения банка можно начинать искать объект. Для подбора квартиры не требуется дополнительных бумаг. Иногда с оформлением денежной ссуды возникают трудности. В таких ситуациях лучше обратиться к ипотечному брокеру.

Стройка на стадии котлована

Подобный вариант считается самым выгодным, но одновременно наиболее рискованным для инвестора. На стадии котлована 1 м² обойдется дешевле, но он может так и остаться на бумаге.

Множество недостроенных домов и обманутых людей привели к пересмотру подхода к долевому строительству. В конце 2017 г. Правительство РФ утвердило отказ от договоров долевого участия. Их заменили на проектное финансирование.

Постепенный переход планируют закончить к 2020 г.

Поправки к 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2018 г. Купить жилье в строящемся доме нельзя. Финансированием строительства занимаются банки. Дополнительные требования к застройщикам вытеснило мелких игроков. Поэтому остальные повысили цены на 15-20%.

Дом в процессе строительства

Приобретение квартиры на этапе строительства является не таким рискованным, как на стадии котлована. Чем ближе срок сдачи объекта в эксплуатацию, тем лучше. Стоимость увеличивается.

Если инвестор не хочет рисковать, нужно искать новые дома за 2-3 месяца до введения в эксплуатацию. Стратегия считается безопасной и выгодной. После сдачи объекта цена возрастает на 15% и выше.

Сейчас купить жилье на стадии стройки нельзя, т.к. действуют вышеуказанные поправки.

Готовая квартира с отделкой и без

От такого способа заработка на недвижимости лучше отказаться. Готовую квартиру тяжело продать дороже стоимости застройщика. Получить доход станет можно через несколько лет, если цена жилья возрастет.

Объект будет продаваться на вторичном рынке. Не имеет значения, проживал ли кто-нибудь в квартире. На приобретение жилья будет сложнее оформить ипотеку. Для покупателей предложение окажется менее привлекательным, даже если в квартире есть ремонт.

Когда новостройки выступают объектом ведения бизнеса, рекомендуется основательно проверять застройщика и оценивать ликвидность сделки заранее. Предпочтительнее выбирать однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии. Зарабатывать на перепродаже жилья с большим метражом сложнее. Квартиры стоят намного дороже, спрос более низкий.

Вам может понравиться:  Топ идей собственного бизнеса для мужчины

Вторичное жилье

Для выгодной продажи жилья, купленного на вторичном рынке, следует оценить рентабельность инвестиций. Нужно понимать, что объекты находятся в районах с налаженной инфраструктурой. Покупка вторичного жилья подразумевает затраты на возможный ремонт. Его масштаб может отличаться. Если в одном случае достаточно косметической отделки, в других не обойтись без капитального ремонта.

Многие считают, что выгодно приобретать квартиры только в хорошем состоянии. На торгах по банкротству не стоит отказываться от самых привлекательных вариантов. Можно быстрее найти жилье, стоящее в несколько раз ниже рыночной стоимости. Наценка при сделке компенсирует расходы на ремонт.

Иная недвижимость

Выгодно перепродавать можно не только квартиры. Большим спросом пользуются и другая недвижимость. К ней относятся:

  • здания офисов и цеха;
  • гаражи;
  • загородные дома;
  • участки земли;
  • технические строения и др.

Например, помещения для бани обошлись бизнесмену в 228 500 руб. Он может продать их за 300 000 руб.

Правила продажи инвестиционной недвижимости

Чтобы начать зарабатывать на перепродаже недвижимости, необходимо официально оформить бизнес. Закон не запрещает физическому лицу приобретать квартиры, но частые сделки приведут к проблемам с налоговой. Дополнительно придется заплатить больший 3-НДФЛ, составляющий 13%. Открытие ИП позволит уменьшить налоги. Появится возможность получить вычет на некоторую сумму.

Лучше выбрать упрощенный порядок налогообложения. Бизнесмен будет отдавать государству 15% разницы между доходами и издержками. Официальное оформление вызывает доверие потенциальных клиентов. Дополнительно удастся избежать ответственности за незаконное предпринимательство.

Многие покупатели недвижимости рассматривают последующие сделки как вложение. Кроме большой суммы для приобретения квартиры, надо потратиться на коммунальные услуги, оформление бумаг и ремонт.

Поиск объектов для покупки

Подбор подходящей недвижимости следует начинать с анализа рынка в городе. Нужно узнать, как продаются различные объекты в зависимости от нескольких показателей:

  • вида строения;
  • класса квартир;
  • расположения;
  • влияния времени года.

Новостройки и вторичное жилье необходимо оценивать отдельно. Спрос и предложение у них сильно отличается. Ключевым моментом является анализ ситуации на рынке застройщиков и агентств.

Некоторые строительные компании сильно испортили репутацию, из-за чего их жилье реализуется намного хуже. Не спасает даже дисконт и расположение в элитном районе.

Тщательный анализ позволит понять приблизительный разброс цен на разные квартиры. Иначе есть риск выбросить деньги на ветер.

Повышение рыночной стоимости

На формирование рыночной стоимости жилья влияют разные факторы. Оценка квартиры становится соответствующей ее планируемой продаже. Повышению цены жилья способствует улучшенная планировка.

При формировании стоимости нужно учитывать:

  • особенности санузла: совмещенный или раздельный;
  • присутствие смежных или проходных жилых комнат;
  • наличие мусоропровода;
  • тип строения: монолитное, блочное, кирпичное или панельное;
  • развитость инфраструктуры;
  • сроки проведения последнего капремонта и др.

Новичку в недвижимости сложно сразу разобраться во всех тонкостях оценки объектов. Одновременно сравнительный анализ квартиры в сравнении с предложениями конкурентов поможет аргументировать покупателям запрашиваемую стоимость.

Поиски клиента

Существует множество правил, касающихся поисков покупателей жилья. Их применение на практике поможет быстрее продавать квартиру. При выборе недвижимости каждый клиент сталкивается с большим количеством информации, из-за чего он обращается к агенту. При продаже жилья стоит подробно рассказать обо всех преимуществах варианта. Лучше избегать излишнего нахваливания и откровенной лжи.

Следует убедиться, что удалось произвести правильное впечатление. Важно настроить покупателя на дружеский лад. Порой клиент сомневается и не торопится с окончательным решением. В таком случае можно сделать дополнительное предложение. Например, оставить посудомоечную или стиральную машину.

Если покупателя устраивает предложение, но он колеблется, стоит пойти немного иным путем. Можно сказать, в что в скором времени состоятся встречи с другими клиентами. Человек не любит терять что-то, когда считает это своим.

Способы увеличения выгоды от продаж

Существуют различные методы повышения доходности от перепродажи недвижимости. Однако самым эффективным является следующий пошаговый алгоритм:

  • определить характеристики квартиры или поинтересоваться у клиента, почему он выбрал ее;
  • сообщить покупателю о ценности продаваемого объекта, сделав акцент на демократичной стоимости или скидке;
  • подготовить яркие объявления для получения большого количества переходов.

Донести ценность предложения можно через социальные сети, специальные порталы, контекстную рекламу и площадки-поисковики. Способ дает возможность увеличить прибыль от продаж от 50% и более.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.