Договор продажи апартаментов

Содержание

Особенности сделок с апартаментами сегодня как с объектами коммерческой недвижимости – Delphi Law Company

Договор продажи апартаментов

Апартаменты все чаще становятся объектом купли-продажи на рынке недвижимости. Однако сделки с такими объектами имеют некоторые особенности, которые необходимо учитывать, приобретая апартаменты.

Надо сразу оговориться, что законодательство не дает определения апартаментам. В связи с чем возникает множество вопросов. В данной статье под апартаментами мы будем понимать помещения в нежилых зданиях (офисных и торговых центрах), которые предназначены для проживания в них и продаются на рынке как помещения для жилья.

Одним из самых главных моментов, на которые необходимо обратить внимание, является то, что апартаменты не являются жилыми помещениями в соответствии с тем смыслом, который законодательство вкладывает в понятие жилых помещений.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянногопроживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Сами же  требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Несмотря на то что апартаменты не относятся к жилым помещениям, они, тем не менее, предназначены для проживания.

Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениями, то на договоры купли-продажи апартаментов не распространяется действие статьи 558 ГК РФ об особенности продажи жилых помещений.

Согласно указанной статье существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На сделки купли-продажи апартаментов распространяется действие параграфов 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Договор купли-продажи апартаментов обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи апартаментов влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Необходимо обратить особое внимание на то, что договор купли-продажи, по которому вы намерены приобрести или продать апартаменты, не должен содержать указание на то, что апартаменты являются квартирой.

Некоторые застройщики предлагают для приобретения апартаментов заключить комплект договоров, в которых ошибочно или преднамеренно присутствует упоминание о продаже и приобретении покупателем квартиры.

Так на сайтах некоторых застройщиков можно увидеть, что покупателям апартаментов для их приобретения предлагается заключить договор об оказании услуг по подбору квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры или предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако апартаменты квартирой не являются.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену апартаментов. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Нежилой статус апартаментов означает, что на них не распространяется действие жилищного законодательства. Так собственники апартаментов не могут создавать товарищество собственников жилья для обеспечения владения, пользования, распоряжения и совместного управления общим имуществом.

У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, которые есть у собственников в многоквартирных домах.

Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.

Управление апартаментами и иным имуществом, необходимым для обслуживания апартаментов и самого здания, в котором расположены апартаменты, как правило, осуществляется привлеченной профессиональной управляющей компанией.

При заключении договора купли-продажи апартаментов покупателям зачастую предлагается заключить сразу агентский договор на обеспечение коммунальными ресурсами и договор эксплуатации (обслуживания и управления) зданием и расположенными в нем апартаментами.

При этом такие договоры предусматривают весьма высокую стоимость услуг управляющей компании и эксплуатационных расходов (содержание мест общего пользования, уборка придомовой территории, обслуживание инженерных коммуникаций, вывоз мусора, ремонт).

Отличительной особенностью апартаментов является невозможность зарегистрироваться в них по месту постоянного жительства.

Это связано с тем, что по законодательству местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение

Источник: http://dellc.ru/sdelki-s-apartamentami/

Договор купли-продажи апартаментов – образец, как составить

Договор продажи апартаментов

Первое, на что нужно обратить внимание при покупке или продаже апартаментов, — на специфику данного объекта недвижимости. Несмотря на то, что апартаменты можно использовать для временного проживания граждан, они не являются квартирой и в принципе жилым помещением.

Понятие апартаментов в законодательстве не раскрыто, и до сих пор они имеют довольно неопределенный правовой статус. Судебная практика стоит на позиции, что апартаменты относятся к нежилым помещениям (см., например, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6).

Подробнее о правовом статусе апартаментов и их отличии от квартиры читайте в нашей статье «Апартаменты и квартиры – в чем разница?».

С апартаментами, как и с другими объектами недвижимости, можно совершать любые сделки. При составлении договора купли-продажи следует ориентироваться на нормы Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), регулирующие куплю-продажу недвижимости (пар. 7 главы 30 ГК РФ).

Предметом такого договора будет нежилое помещение — апартаменты. На практике можно встретить и другие наименования: апарт, лофт и т. д. При составлении договора во избежание путаницы рекомендуем обозначить предмет как «нежилое помещение», в скобках можно уточнить наименование: апартаменты или иное.

Предмет является существенным условием данного договора (ст. 554 ГК РФ). Поэтому необходимо описать его максимально подробно и точно, указав следующие характеристики:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • адрес;
  • в каком доме и на каком этаже расположено;
  • из каких помещений состоит.

Эти данные можно взять из выписки ЕГРН.

Право на долю в общем имуществе (лестничные клетки, подъезды и т.п. ) владельцам апартаментов не полагается.

О других последствиях покупки апартаментов вместо квартиры (из-за разного статуса недвижимости) предлагаем прочитать в справочном материале системы КонсультантПлюс. Для этого рекомендуем оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.

Обязательно укажите, на основании какого правоустанавливающего документа продавцу принадлежит право собственности на апартаменты, добавьте данные о государственной регистрации права собственности (дату, номер записи, регистрирующий орган).

Цена в договоре

Цена в договоре купли-продажи апартаментов также относится к существенным условиям (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Внимательно сформулируйте данное условие. Нередко стороны, особенно продавец, стремятся занизить стоимость объекта недвижимости в договоре, чтобы уменьшить налоговое бремя. Так делать не стоит. О негативных последствиях такого занижения читайте в нашей статье по ссылке.

Сразу оговоримся, что независимо от цены, указанной в договоре, при покупке апартаментов покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Этот вычет только для покупки жилья, но апартаменты не имеют статуса жилого помещения.

Подробно опишите порядок расчетов.

Деньги могут передаваться как наличными, так и безналичным путем. Расчеты могут быть произведены с помощью аккредитива или банковской ячейки. Стороны вправе предусмотреть рассрочку платежа, установив график оплаты. В этом случае они должны решить, будет ли помещение передаваться в залог продавцу до момента полной оплаты.

Обратите внимание! Покупка апартаментов не может оплачиваться из средств материнского капитала, даже если они будут использоваться для проживания. А вот средства ипотечного кредита привлечь можно, однако, вероятнее всего, условия кредитования будут менее привлекательными, чем при покупке квартиры.

Других существенных условий у данного договора нет, следовательно, он будет считаться заключенным при согласовании только предмета и цены. В этом состоит его отличие от договора купли-продажи квартиры, в котором стороны обязаны также указать лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Какие еще условия рекомендуется включить в договор

Помимо согласования существенных условий отдельный раздел договора следует посвятить качеству продаваемых апартаментов. Опишите техническое состояние объекта, наличие и состояние внутренней отделки, перечень инженерно-технического оборудования, наличие потолочного и напольного покрытия и другие особенности.

Отдельно оговорите наличие или отсутствие у помещения обременений (залог, аренда).

Какие бывают обременения и почему нельзя о них умолчать в договоре, читайте в справочных материалах системы КонсультантПлюс: для этого нужно оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня. Чтобы получить возможность изучать актуальное законодательство и пользоваться советами профессионалов постоянно, закажите прайс.

Укажите, каким образом и в какой момент будет осуществлена передача помещения, каким документом это будет удостоверяться, например передаточным актом (ст. 556 ГК РФ). В то же время отдельный документ о передаче по желанию сторон может и не составляться, о чем обязательно нужно упомянуть в договоре.

Образец договора купли-продажи апартаментов вы найдете по ссылке: Договор купли-продажи апартаментов – образец-2020.

Форма договора и государственная регистрация

Договор купли-продажи апартаментов составляется в виде отдельного письменного документа (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение требуется, только если продается доля в праве на них либо в сделке участвуют несовершеннолетние.

Сам договор не подлежит государственной регистрации, однако необходимо зарегистрировать переход права по нему к новому собственнику (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обратиться за государственной регистрацией можно через МФЦ, по почте, в электронном виде через портал www.gosuslugi.ru или на сайте Росреестра.

Пакет документов для регистрации будет включать в себя:

  • паспорта участников сделки и доверенности (при необходимости);
  • договор купли-продажи и передаточный акт в количестве экземпляров по числу участников сделки плюс один для Росреестра;
  • выписку ЕГРН для подтверждения права собственности продавца;
  • согласие супруга продавца, если помещение находится в общей совместной собственности;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Госпошлина для физических лиц составит 2000 руб., для организаций — 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Покупка апартаментов на стадии строительства

Если апартаменты еще не построены, то их покупка возможна только путем заключения договора долевого участия в строительстве в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Полный текст закона о долевом участии и выводы из судебной практики по этому закону читайте в системе КонсультантПлюс: для этого нужно перейти по ссылке и получить бесплатный 2-хдневный доступ.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-apartamentov/

Как можно оформить собственность на апартаменты: пошаговые инструкции и нюансы

Договор продажи апартаментов

После удачных поисков апартаментов на первичном или вторичном рынке, покупателю нужно юридически закрепить за собой найденную «добычу».   Разберемся, можно ли оформить апартаменты в собственность и как правильно это сделать.

Апартаменты: собственность или нет?

Рынок апартаментов сложился в России относительно недавно усилиями частных застройщиков.  Государство официально не признает их жилыми помещениями и не заинтересовано в их строительстве.

  Они не входят в программы поддержки строительства экономического жилья.   Поэтому речь о том, чтобы приватизировать апартаменты, не идет (приватизация означает смену государственной формы собственности на частную).

  Все апартаменты изначально создаются для передачи в частную собственность.

Процесс их оформления зависит от того, покупается ли объект в строящемся здании у застройщика или на вторичном рынке.  Поэтому между застройщиком и покупателем заключаются различные виды договоров.  На первичном рынке это:

  • договор долевого участия в строительстве, оформленный по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». С 27 июля 2019 года апартаменты можно продавать только по 214-ФЗ.  Соответствующее правило было введено Федеральным законом № 151-ФЗ;
  • договор об инвестициях в строительство другого вида. Законность таких договоров всегда была под вопросом, но многие застройщики их заключали.  После 27 июня 2019 года эта практика окончательно стала противозаконной;
  • договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Он считается заключенным в случае, если покупатель вносит существенную часть оплаты, а права застройщика на объект еще не оформлены.  Такие договоры также традиционно использовались для обхода положений 214-ФЗ, и их будущее на данный момент под вопросом;
  • договор купли-продажи, который заключается в случае, если апарт-отель уже введен в эксплуатацию и застройщик оформил право собственности на помещения в нем.

В последнем случае апартаменты уже переходят из категории первичного рынка новостроек в категорию «свежей вторички».

Это один из самых безопасных вариантов недвижимости: риска  незавершенного строительства уже нет, но и длинной юридической историей объект «обрасти» не успел.

Есть, однако, и существенный минус: если продажи были начаты уже на стадии котлована (что является обычной практикой), то к моменту завершения строительства выбор помещений невелик.

На вторичном рынке между покупателем и продавцом всегда заключается договор купли-продажи.  По нему продавец обязуется передать покупателю помещение.  Покупатель обязуется оплатить его  цену в размере и на условиях, установленных договором.

Нюансы получения собственности

Процедура оформления апартаментов в собственность различается для первичного и вторичного рынка.  Основное отличие заключается в том, кто будет их первым зарегистрированным владельцем.  Рассмотрим, как оформляются апартаменты в собственность в каждом из этих случаев.

Оформление на первичном рынке

Если между застройщиком и инвестором заключен договор долевого участия, право собственности на апартаменты возникает непосредственно у покупателя.   Процесс его оформления ничем не отличается от получения собственности на квартиру.  Для этого  застройщику и покупателю нужно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Покупателю достаточно предоставить в Росреестр:

  • договор,
  • квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию. Росреестр может отследить уплату самостоятельно);
  • акт приема-передачи объекта, и
  • заявление о регистрации.

Пакет требуемых от застройщика документов будет существенно больше: в него войдут также документы в отношении построенного здания.

Более подробно о процедуре регистрации в Росреестре вы можете прочитать в этой статье нашего сайта.

Оформление на вторичном рынке при покупке у собственника

Основным отличием в данном случае будет то, что право собственности уже принадлежит застройщику или другому лицу.   Оформление апартаментов в собственность будет произведено на основании договора купли-продажи или иного аналогичного договора.

Однако право собственности на апартаменты также появится у покупателя только после его регистрации Росреестром.   Для такой регистрации необходимы:

  • договор купли-продажи;
  • заявления от продавца и покупателя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).

Предварительно нужно убедиться, что помещению не требуется кадастровый учет (в противном случае эти документы также нужно будет предварительно оформить).

С 2016 года свидетельство о праве собственности на апартаменты не выдается.  Право собственности подтверждается внесением записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  В подтверждение своих прав собственник может получить выписку из ЕГРН – в электронном виде или на бумаге.

Даст ли банк ипотеку на апартаменты?

Да, банки охотно предоставляют ипотеку на апартаменты.   Соответствующие программы есть практически у всех крупных банков, и их становится все больше.

Обычно для оформления ипотеки заемщик должен предоставить первый взнос по кредиту – 10 – 20 процентов.  Некоторые банки идут на предоставление ипотеки на апартаменты без первоначального взноса.  Однако процентная ставка по таким ипотечным кредитам будет менее выгодна.

В среднем ставки по ипотеке апартаментов равны 16-19 процентам в год.  Это выше, чем ставки по аналогичным кредитам на приобретение квартиры.  Разница в ставках вызвана тем, что с точки зрения банка апартаменты – это коммерческая недвижимость.

  Кроме того, свою роль оказывает и спорное юридическое положение апартаментов.  Банки стараются подстраховать свои риски. Если приобретается строящаяся недвижимость, ставка снижается на несколько процентов после оформления права собственности.

Еще один способ снизить ставку ипотеки на покупку апартаментов – оформить ее в банке, который аккредитовал застройщика и конкретный объект.  Списки таких банков можно узнать у строительной компании. Как правило, они находятся в открытом доступе на сайте.

После выбора квартиры, покупатель и банк заключают договор ипотеки.  Средства по нему перечисляются напрямую застройщику в обмен на уже построенное помещение или обещание его передать в будущем. Договор ипотеки также должен быть зарегистрирован Росреестром.  Он станет обременением помещения, на приобретение которого были потрачены кредитные средства.

Военная ипотека и апартаменты: миссия невыполнима

Решить свои жилищные вопросы военнослужащие могут за счет средств военной ипотеке.  Но в этом случае им придется ограничить выбор только квартирами.  По военной ипотеке апартаменты приобретены быть не могут.

Они являются нежилыми помещениями, а значит – не соответствуют целевому назначению средств военной ипотеки.  Статья 14 Федерального закона  от 20 августа 2004 г.

№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» устанавливает ограничения для военной ипотеки.  Средства могут быть потрачены на приобретение жилых помещений или участков с жилыми домами.

   Их расходование на другие объекты не предусмотрено.

Можно ли купить апартаменты на материнский капитал?

К сожалению, нельзя.  Материнский капитал может быть потрачен только способами, прямо указанными в федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки  семей, имеющих детей».  Пункт 3 статьи 7 этого закона устанавливает допустимые цели, на которые можно использовать материнский капитал:

  • для улучшения жилищных условий;
  • для образования детей;
  • для накопительной пенсии;
  • на приобретение товаров и услуг для детей инвалидов;
  • получение ежемесячных выплат в пределах, установленных законом.

Апартаменты не являются жилым помещением.  Поэтому их покупка не попадает в категорию «улучшение жилищных условий».  Также, они не упомянуты и в других допускаемых законом способах. Поэтому купить апартаменты за счет материнского капитала невозможно.

Можно ли передать апартаменты по наследству

Апартаменты ничем не отличаются от других видов недвижимого имущества.  Поэтому они могут быть переданы по наследству: как по завещанию, а в его отсутствие —  в порядке, установленном законом.

   Завещание имеет смысл оформить, если будущий наследодатель желает изменить установленный Гражданским кодексом порядок наследования.

  Однако Гражданский кодекс все-таки желательно изучить: некоторые законные наследники (например, нетрудоспособные супруги, несовершеннолетние дети) не могут быть лишены наследства.

Также, для оформления наследства потребуется установить право собственности наследодателя на помещение.  Но и наличие договора долевого участия без оформленной собственности не означает, что апартаменты потеряны для наследников.  Имущественные права требования по договору в этом случае также будут им переданы.

Оформление апартаментов в собственность станет последним шагом на пути к их обладанию. После этого покупателю останется только наслаждаться своим приобретением – и оплачивать коммунальные счета.  Подробнее о том, что ждет собственника апартаментов после сделки, читайте здесь.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/sobstvennost-na-apartamenty

Договор купли продажи апартаментов | Гордон и Партнеры

Договор продажи апартаментов

Планируете купить квартиру в апартаментах? Покупаете апартаменты в новостройке? Ваши апартаменты уже готовы?

Проверьте еще раз документацию, апартаменты имеют множество особенностей. Например, вот, с чем мы столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018 — читайте здесь.

Договор купли продажи апартаментов

Если Вы покупаете апартаменты, Вы уже знаете — апартаменты, по функциональному назначению, это нежилые помещения предназначенные для временного проживания.

 Покупка апартаментов это покупка не жилых помещений, аналогичная покупке офиса, машиноместа или гаража, но в отличие от них покупка апартаментов имеет существенные особенности.

Прежде всего на форму договора влияет стадия строительства, на которой этот договор заключается, если апартаменты приобретаются на этапе строительства.

 Очевидно, во время строительства купля продажа апартаментов не возможна, поскольку недвижимость еще не существует, и оформляют сделку специальным договором, как и покупку квартиры на «котловане». Построенные или готовые апартаменты могут быть предметом договора купли продажи. Но не зависимо от момента заключения, договор купли продажи апартаментов имеет более серьезные отличия от договора купли продажи квартиры.

В своей практике сопровождение сделок с недвижимостью мы изучили множество договоров купли продажи апартаментов. Сколько разных застройщиков возводят эти объекты, столько видов договор купли-продажи апартаментов используется.

Уже несколько лет при продаже строящихся апартаментов в Москве и в Московской области застройщики применяют договор купли продажи апартаментов соответствующий правилам закона о долевом строительстве (214-ФЗ).

В регионах застройщики значительно реже используют при «первичной продаже» апартаментов договоры долевого участия в строительстве (ДДУ), гораздо чаще применяют схему кооперативов и предварительные договоры.

В Москве и области такие договоры так же встречаются, особенно если разрешение на строительство выдано до 2010г. Объяснение этому дают, как правило, простое: апартаменты это не жилые помещения, по этому закон о долевом строительстве жилья №214-ФЗ при строительстве апартаментов не обязателен.

Отличия апартаментов от квартиры и условия договора

Выше мы упомянули, что апартаменты — нежилое помещение, а квартира — один их видов жилого помещения прямо предусмотренный Жилищным кодексом РФ.

В данной публикации мы рассматривает договор на приобретение «жилых» апартаментов, поскольку апартаменты могут использоваться и в качестве офиса.

Кстати, это одна из проблем застройки с апартаментами, с которой встречаются покупатели после заселения. Не всех устраивает, когда у вас за стенкой офис, и мимо двери круглосуточно идет поток людей.

Мы сталкиваемся с ситуациями, когда о действительном статусе квартиры, как апартаментов, продавец вообще умалчивает. На этапе строительства, это не сложно. Есть существенные особенности оформления договора и  когда застройщик изначально сообщает, что продает квартиры но оформленные, как апартаменты. Обратить внимание нужно на следующее.

При покупке апартаментов-квартиры на этапе строительства или оконченных строительством, покупателю необходимо, что бы  в договоре было написано: «покупаю квартиру», или «покупаю жилое помещение».

Указание на жилое помещение  позволит  покупателю в спорах с застройщиком использовать закон. Понятия «квартира» и «жилое помещение» установлены не просто законом, а системой нормативных актов.

Становится возможным доказывать цель покупателя при заключении договора — покупка жилого помещения, то есть объекта, свойства которого описаны нормативными актами.

Отсутствие в договоре терминов «жилое помещение», «квартира» свидетельствует о сделке с заведомо  нежилым помещением. На этот признак должен обратить внимание покупатель при покупке жилья и задать продавцу или застройщику соответствующие вопросы.

Строительство многоквартирных жилых домов в Российской Федерации ведется по достаточно жестким нормативам начиная от размещения самого здания и выделения земельных участков, до качества использованных в строительстве материалов и процедур ввода объектов в эксплуатацию.

По этому, приобретая Квартиру в многоквартирном доме покупателю не нужно обладать какими-то дополнительными знаниями и информацией в области жилищного строительства, санитарных нормах и т.д., и учитывать их в договоре кули-продажи квартиры.

Тем более, если покупка новостройки с дольщиком оформляется договором долевого участия в соответствии с законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья».

Напротив, Договор купли-продажи апартаментов (независимо на этапе строительства или готовых) требует профессиональных строительных и юридических знаний. Покупателю апартаментов необходимо получить у застройщика проект договора купли продажи апартаментов и привлечь юриста для его изучения и выявления подводных каменей.

Как описано выше, начинать необходимо с определения предмета договора.

Что получит покупатель апартаментов по договору, что будет результатом договора и будет ли передаваемое покупателю помещение, формально нежилое, обладать техническими и потребительскими характеристиками жилого помещения.

Параметры апартаментов должны быть непосредственно предусмотрены в договоре и в проекте на строительство и соответствовать техническому заданию.

Первое, на что следует обратить внимание: Предусмотренная строительным проектом форма и структура комплекса должна предполагать отсутствие функциональной взаимосвязи апартаментов, как гостиницы или общежития.

Так же должна отсутствовать функциональная взаимосвязь апартаментов, как общности гостиничного комплекса в разрешении на строительство. В противном случае, покупатель – дольщик не сможет оформить права собственности на отдельные апартаменты. При такой схеме покупатель станет собственником доли в праве собственности на весь комплекс.

Очень существенное для покупателя апартаментов условие договора – общие помещения, помещения общего пользования  в здании, где находятся апартаменты.

Для сравнения, квартиры. По Жилищному кодексу Российской Федерации все имущество многоквартирного жилого дома вне квартир – является общим имуществом собственников квартир. Размер доли в общем имуществе пропорционален размеру общей площади квартиры.

К общему имуществу относятся подвалы, чердаки, лестницы, лифты, инженерное общедомовое имущество и т.д. Это прямо прописано в статье Жилищного кодекса РФ.

За этими скупыми формулировками закона — право каждого собственника помещений в многоквартирном доме пользоваться всем общим имуществом дома.

Эти нормы закона снимают с покупателя квартиры необходимость описывать в договоре купли продажи приобретение соответствующих прав на соответствующее общее имущество  дома. Причем, эдесь имеет значение не только право пользования помещениями, но и инженерным оборудованием дома.

Для апартаментов аналогичной нормы закона не существует. Перечисленные выше условия о помещениях общего пользования в комплексе с апартаментами и условия об ином имуществе должны быть четко прописаны в договоре на покупку апартаментов. Основное — права собственности, пользование и содержания этих «общих» помещений и имущества.

Как правило, покупатели апартаментов об этих вопросах не подозревают.

Абсолютно аналогична ситуация с использованием придомовой территории и земельным участком.

Договор на приобретение апартаментов должен содержать условие о размещении и строительстве здания на конкретном земельном участке и о праве застройщика на этот участок. Строительство на этом участке здания с конкретными характеристиками должно соответствовать категории земель участка и разрешенному использованию.

Кроме того, договор должен содержать условия о судьбе участка по окончании строительства. Может оказаться, что по окончании строительства покупателям апартаментов предложат выкупить у собственника земельный участок, причем цена будет определена только по окончании строительства. Такие условия, очевидно, не в интересах покупателя.

Оказывая юридические услуги сопровождения покупки апартаментов в Москве приходилось видеть договоры на покупку апартаментов, в которых отдельно покупатель обязывался оплатить присоединение своего помещения к сетям водоснабжения, канализации и электричества.

Учитывая возможные варианты договоров о покупке апартаментов, рекомендую до его подписания изучить закон и договор о долевом строительстве жилья, и постараться договор на покупку апартаментов привести в соответствие договору о дду.

Описанное, далеко не все даже не основное, что следует предусмотреть в договоре на покупку апартаментов.

апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости апартаментов в год.

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающий этап любой сделки с недвижимостью — государственная регистрация права и перехода права на недвижимость (квартиру, машиноместо, офис, здание, земельный участок и т.д.). С нового 2017 года поорядок государственной регистрации прав значительно изменился . О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Пример реального договора купли продажи апартаментов в Москве (элитное строительство)

Пройдя по ссылке можно ознакомиться с реальным договором на приобретение апартаментов в элитном комплексе Москвы (2017г.).

Смотрите договор здесь.

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-apartamentov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.