Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Содержание

Банкротство застройщика при долевом строительстве 2020 – что делать дольщику, последствия, очередность, судебная практика, закон

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Долевое строительство — это распространенный вид взаимодействия застройщиков и покупателей жилья. Финансовая нестабильность рынка недвижимости и прочие особенности ведения строительного бизнеса нередко приводят к банкротству застройщиков. Что делать в этом случае дольщикам, и каким образом можно вернуть вложенные инвестиции?

Что это такое

Банкротство — это установление судом факта невозможности лица, в нашем случае застройщика, удовлетворить требования кредиторов – дольщиков.

Установление несостоятельности застройщика по исполнению его обязательств устанавливается судом после проведения обязательной процедуры наблюдения. Санация в редких случаях помогает нормализовать деятельность организации и на практике практически не применяется.

Если по результатам наблюдения оздоровление лица признается невозможным:

  1. Застройщик признается банкротом.
  2. Назначается конкурсное производство.
  3. Имущество реализуется.

Все эти действия производятся без участия руководителей организации.

Какой закон регламентирует

Основным нормативным документом, который регламентирует вопросы банкротства, является 127-ФЗ. В законе существует отдельный параграф под номером 7, описывающий особенности определения банкротства застройщиков:

  • лица, которые могут участвовать в деле о банкротстве;
  • меры, которые могут приниматься для удовлетворения требований кредиторов;
  • порядок предъявления денежных и имущественных требований;
  • порядок удовлетворения требований;
  • прочие особенности урегулирования отношений между должником и кредиторами.

Кроме этого можно отметить 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», на основе которого обманутые вкладчики могут добиваться защиты и пытаться возвратить свои взносы.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика может быть:

  1. Объективным. В первом случае финансовая несостоятельность юридического лица на самом деле имеет место, и причиной тому могут послужить следующие обстоятельства: 
    • увеличение стоимости строительных материалов или услуг;
    • существенный рост курса иностранных валют;
    • прочие непредвиденные обстоятельства.
  2. Фиктивным. Здесь имеют место финансовые махинации застройщиков. Для того чтобы обмануть кредиторов они заключают фиктивные договора с подрядчиками и таким образом выводят денежные средства их актива предприятия.

Рассмотрим процесс определения застройщика банкротом более подробно.

Причины и признаки

Финансовая несостоятельность застройщика определяется невозможностью:

  • оплаты строительных материалов и услуг подрядчиков;
  • оплаты взносов в бюджетные организации и прочие фонды;

Причинами такого результата ведения предпринимательской деятельности могут быть:

  • Внутренние — неправильные действия по организации застройки и ведению бизнеса в целом.
  • Внешние причины, которые не зависят от застройщика.

Заявление и документы

Застройщик может быть признан банкротом после рассмотрения судом заявлений кредиторов:

  1. Участники строительства обращаются в суд с заявлением по включению в реестр требований.
  2. Если участник строительства, например дольщик, предъявил требования в рамках действующего законодательства, суд назначает время рассмотрения дела.

Скачать образец заявления о включении застройщика-должника в реестр требований кредиторов.

К заявлению необходимо приложит следующие документы:

  • справка об оплате инвестиций;
  • документ, подтверждающий, что объект недвижимости не сдан в эксплуатацию;
  • документ, подтверждающий, что кредитор пытался урегулировать ситуацию в досудебном порядке (письменные требования о расторжении договора).

После рассмотрения всех обстоятельств суд вынесет соответствующее решение. Если оно будет положительным, в нем будет указан порядок компенсации. Кроме этого суд признает, что договор между сторонами можно считать недействительным.

Этапы

Одним из вариантов развития событий в случае возникновения финансовой несостоятельности застройщика является заключение мирового соглашения. Если арбитражный суд вместе с собранием инвесторов удовлетворит этот документ, в силу вступают новые условия, которые в нем прописаны, а старые являются недействительными.

Перед признанием застройщика банкротом производится процедура санации, которая может предотвратить его ликвидацию. Она подразумевает применение следующих методов:

  • предоставление финансовой помощи организации;
  • предоставление льготных кредитов;
  • перевод на льготный режим налогообложения.

Санация осуществляется лишь в том случае, когда застройщик способен продолжать свою профессиональную деятельность. Если такая возможность отсутствует, происходит его ликвидация.

Инициация банкротства имеет несколько этапов:

  1. Первичная инициация. Кредитор или уполномоченное лицо подает в суд заявление о признании застройщика банкротом. Стоит отметить, что кредиторы и уполномоченные органы не заинтересованы в том, чтобы застройщик был признан банкротом. Такой интерес присутствует только у дольщиков, которые ждут от должника оплаченной недвижимости.
  2. Вторичная инициация. Это не что иное, как принятие решения судом о банкротстве. Что характерно, для появления возможности у дольщиков предъявить требования к должнику им необходимо добиваться включения себя в список кредиторов до того как дело должника будет рассмотрено в суде.

Очередность возмещения ущерба

Согласно действующему законодательству дольщики относятся к особой категории кредиторов. Ввиду этого, они наделены особыми правами и имеют право претендовать на возмещение потраченных средств быстрее остальных кредиторов.

Рассмотрим очередность удовлетворения требований кредиторов:

  1. Требования граждан, связанные с нанесением увечий или вреда здоровью.
  2. Требования по уплате задолженности перед сотрудниками организации банкрота.
  3. Требования дольщиков.
  4. Требования прочих кредиторов.

Последствия

Выиграв судебный процесс, инвесторы вправе получить вложенные средства обратно, причем еще до признания застройщика банкротом. Потому как затягивание этого процесса для должника только усугубляет ситуацию, ему имеет смысл вернуть вложения дольщикам.

Сдача дома в эксплуатацию позволяет инвесторам взыскать неустойку за просрочку с застройщика, однако для этого потребуется соответствующее решение суда.

Рассмотрим, каким образом может развиваться ситуация для дольщиков при тех или иных обстоятельствах:

СитуацияПримечание
Оформляется собственность недвижимостиВозможно в случае сдачи дома в эксплуатацию
Дольщики на общем собрании создают кооперативВ этом случае объект недвижимости будет достраиваться силами кооператива
Дольщики заключают мировое соглашение с застройщикомВ этом случае вложенные средства могут быть возмещены посредством передачи дольщику аналогичной недвижимости
Дольщик включается в реестр кредиторовПри этом дольщики ставятся в очередь по возмещению денежных средств

Несмотря на то, что инвесторам в качестве возмещения положена вся сумма, которая была им потрачена, на деле ему будет причитаться лишь то, что останется после реализации имущества банкрота.

Что касается кредиторов, то они могут претендовать на погашение задолженности в последнюю очередь. Очередность определяется по 134 статье 127-ФЗ.

Что делать дольщику

Для дольщиков имеется несколько вариантов действий:

Разберем каждый вариант более подробно.

Возврат денежных средств

  1. После того как происходит процедура инициации банкротства, создается реестр кредиторов и для попадания в этот список дольщику необходимо написать соответствующее заявление в суд.

    Для того чтобы получить возможность вернуть свои вложенные средства очень важно успеть попасть в данный реестр.

  2. При включении дольщика в общий реестр кредиторов не стоит рассчитывать, что все инвестиции будут возвращены.

    Потому как реализация имущества застройщика нацелена на погашение и других его задолженностей, всей суммы может не хватить.

Оформление недвижимости в собственность

 1. В том случае если дом сдан в эксплуатацию, дольщики могут претендовать на оформление недвижимости в собственность. Стоит отметить, что этот способ является наиболее правильным. Дело в том, что предъявление требований по отчуждению недвижимости выделяется судом из общей массы требований.

Получение квартиры от недобросовестного застройщика может осуществляться лишь при правильном оформлении договора долевого участия.

В ряде случаев застройщики заменяют договор долевого участия на инвестиционный договор или предварительный договор купли-продажи. Однако, и в таких случаях дольщики могут претендовать на возмещение потраченных средств, необходимо лишь доказать в суде, что средства были предоставлены на финансирование строительства.

 2. Если дом не достроен, единственным способом получения недвижимости является организация жилищно-строительного кооператива и возобновление строительства.

Судебная практика

На практике успешность возврата средств с застройщика зависит от того, какие требования были предъявлены должнику. Погашение денежных требований регулируется 127-ФЗ, и суд в определенном порядке удовлетворяет запросы кредиторов, которые находятся в соответствующем реестре.

Имущественные требования удовлетворяются следующим образом:

  • передача жилых помещений;
  • передача недостроенной недвижимости;
  • привлечение нового застройщика.

Последний пункт стал возможен для реализации после введения 391-ФЗ от 29.12.2015 года. В этом случае новый застройщик получает имущественные права и обязанности должника.

Стоит отметить, что судебная практика 2020 года имеет положительные примеры применения дольщиками положений 214-ФЗ:

  1. Поскольку государственные органы выдали застройщику разрешение на строительство недвижимости, они признали его благонадежность.
  2. В случае же финансовой несостоятельности застройщика государство готово возместить убытки, которые связаны с этим несоответствием.

Законодательная защита интересов вкладчика

Поскольку ситуация с обманутыми дольщиками весьма распространена в нашей стране, очень важно иметь представление о законодательных актах, регулирующих это направление и своих правах.

Помимо 127-ФЗ дольщикам следует ознакомиться со следующими документами:

Нормативный документПримечание
Приказ Минрегиона №403 от 20.09.2013В документе обозначены критерии определения статуса «обманутый дольщик»

Источник: http://masterurist.ru/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve/

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Долевое строительство — наиболее доступная форма приобретения собственного жилья. Стоимость квартиры по ДДУ ниже в 1,5-2 раза рыночной цены. При этом количество резонансных дел об отношениях дольщиков со строительными компаниями в последние несколько лет только растет. Далее сервис Бробанк.ру разъяснит, что делать дольщикам, если застройщик обанкротился.

Общие положения о банкротстве застройщика

Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).

Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.

Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.

Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика

Требования участников долевого строительства удовлетворяются в порядке очередности — всего предусмотрено 4 очереди. Закон о банкротстве застройщика ставит физических лиц в третью очередь. Перед этим требования удовлетворяются в следующем порядке:

  • Первая очередь — лица, перед которыми застройщик несет ответственность за нанесение вреда жизни и здоровью.
  • Вторая очередь — сотрудники компании-застройщика, в отношении которых работодатель должен выполнить условия трудового договора в плане выплаты выходных и декретных пособий, задолженности по заработной плате, прочие выплаты.

Третья очередь состоит из нескольких отдельных очередей. Только после расчетов с указанными лицами, наступает очередность остальных кредиторов. В этом заключается одно из важнейших преимуществ, которым обладают рядовые дольщики — физические лица, вложившие деньги в долевое строительство.

Что такое реестр требований кредиторов

Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.

У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ.

Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга.

Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.

Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.

Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).

Как включиться в реестр требований кредиторов

Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.

Арбитражный суд назначает дату заседания. Требование, направленное дольщиком, будет рассмотрено, если не обнаружатся несоответствия, то он включается в реестр. Другого способа включения в реестр — нет. Требование включается в реестр на основании определения арбитражного суда.

Обращение в страховую компанию

В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.

Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.

Как признать право собственности на помещение

Подобное возможно, если застройщик уже успел получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом важно, чтобы застройщик и участник долевого строительства подписали передаточный акт, или любой другой документ о передаче жилого помещения.

Если данное требование выполнено, дольщик подает заявление в арбитражный суд. К заявлению прикрепляются документы, относящиеся к делу. До подачи заявления необходимо уплатить государственную пошлину в размере 6000 рублей (ст. 333.21 НК РФ).

В 2020 году рынок недвижимости претерпит определенные изменения, с которыми рекомендуется ознакомиться.

Счета эскроу в долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер.

Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено.

В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.

С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую.

Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика.

С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:

  1. Компания и дольщик подписывают договор.
  2. Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
  3. Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
  4. Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.

Когда счета эскроу не используются

До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.

Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными.

Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу.

Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:

  • Количество проданных площадей — застройщик продал не менее 10% квартир, нежилых площадей и машиномест.
  • Степень готовности объекта — 6%, 15%, 30% ( в зависимости от категории и значимости объекта)

Уточнить эти критерии, чтобы не быть обманутым, можно в единой системе жилищного строительства. Данные меры введены для решения проблем застройщиков и для соблюдения сроков постройки дома. В противном случае компаниям пришлось бы замораживать стройку и искать деньги на продолжение строительства.

Источники:

  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) — ссылка.

Источник: https://brobank.ru/chto-delat-dolshchikam-pri-bankrotstve-zastrojshchika/

Банкротство застройщика при долевом строительстве – что делать?

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Если человек доверил свои деньги строительной фирме, он должен быть готов к определенным рискам. Одно из наиболее неприятных последствий приобретения квартиры по договору долевого участия – банкротство застройщика.

К сожалению, такое случается довольно часто, и дольщики сталкиваются с определенными потерями. Что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве? Как действовать, чтобы вернуть средства? Разберемся в статье.

Информация о банкротстве юридического лица всегда публикуется в официальных источниках. Кроме того, дольщики должны быть уведомлены о начале процедуры индивидуально. Эта обязанность возлагается на арбитражного управляющего – человека, который занимается процедурой банкротства.

Особенности банкротства застройщика

Банкротство – довольно сложная процедура. Она осуществляется арбитражным судом в несколько этапов. Длительность процедуры может достигать полутора лет.

Сама по себе процедура банкротства включает в себя пять отдельных этапов. Однако на практике проводится только две из них: наблюдение и конкурсное производство.

Наблюдение – это подготовительная стадия, которая не является банкротством. Она заключается в том, что в организацию направляется временный управляющий. Этот человек наблюдает за деятельностью компании, проводит анализ финансовой устойчивости.

Этап весьма продолжительный. Длится он около семи месяцев. В результате происходит или возобновление бизнеса, или его ликвидация.

Конкурсное производство – это уже банкротство. В компанию постановлением арбитражного суда вводится конкурсное управление, а прежнее руководство отстраняется.

Информация о начале каждого из этих этапов общедоступна. После того, как дольщик узнает о запуске процедуры банкротства, ему следует внести свои требования к застройщику в специальный реестр. В этот документ вносятся сведения обо всех кредиторах должника.

Внести данные в реестр можно сразу же после получения уведомления от арбитражного управляющего. Сделать это можно в течение трех месяцев.

Требования дольщиков

Ликвидация организации со статусом застройщика подразумевает, что реестр включает в себя два раздела. В первый включаются данные о денежных требованиях, во второй – о передаче жилья. Чтобы оформление требований происходило по этой схеме, необходимо, чтобы это установил арбитражный суд.

Информация о том, что обанкротившаяся компания является застройщиком, передается в арбитраж должником или арбитражным управляющим. Однако они не всегда выполняют это обязательство, поэтому довольно часто подобные дела рассматриваются в общем порядке, что не выгодно участникам долевого строительства.

Дольщику необходимо выяснить, в каком порядке осуществляется процедура банкротства. Для этого можно воспользоваться картотекой арбитражных дел. Если будет ясно, что дело рассматривается в общем порядке, дольщику нужно самостоятельно обратиться в судебный орган с ходатайством.

Дольщики – это особая категория кредиторов. Они в большей степени защищены законодательно и имеют определенные преимущества.

Так, например, требования дольщиков включаются в очередь раньше, чем требования других кредиторов. Они получат свой долг раньше, чем остальные лица. Кроме того, дольщики вправе выбрать форму исполнения требований (деньги или квартира). При этом участники строительства могут «передумать» и изменить форму требования.

Юристы рекомендуют выдвигать имущественные требования в случае банкротства. Дело в том, что все имущество должника продается с торгов, а денег на всех кредиторов, как правило, не достаточно. Если дольщик выставит требование в виде получения жилого помещения, оно не может быть продано. Довольно часто это единственный способ получить от застройщика хотя бы что-то.

Возможные действия дольщика при банкротстве застройщика

В случае банкротства застройщика участник долевого строительства имеет пять вариантов действий. Рассмотрим каждый из них.

Обращение в судебные органы

Дольщик имеет право заявить в арбитражный суд требование о передачи жилья или денежных средств, а также односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве, что также подразумевает передачу жилого помещения.

Потребовать передачу квартиры можно в том случае, если строительные работы уже завершены. В иных случаях выдвигается требование о выплате денежных средств. Дольщик может рассчитывать:

  • на возврат денежных средств, выплаченных до момента расторжения договора в одностороннем порядке, или на возврат денег, сумма которых составляет стоимость имущества;
  • на возмещение убытков в виде реального ущерба, который понес дольщик в результате несоблюдения обязательств застройщиком;
  • на возврат денег, которые были выплачены по договору долевого участия в строительстве.

Заявить требования денежного характера можно также в том случае, когда объект незавершенного строительства не был передан участникам по договору. При этом дольщикам потребуется отказаться от пункта договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Обращение к страховщику

Ответственность застройщика за исполнение обязательств перед участниками долевого строительства должна быть застрахована. Если застройщик признается банкротом, то дольщик вправе потребовать возмещения суммы у страховщика. Размер этой суммы должен быть таким же, как и размер, указанный в реестре требований.

Процедура и условия перечисления выплат в этом случае определяются правилами страхования. При получении участником строительства страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает сумму, указанную в реестре.

Обращение к поручителю

Исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено поручительством банка или другой организации. Дольщик вправе требовать от них выплаты денег. Объем требования должен соответствовать сумме, указанной в реестре.

В этом случае порядок и все условия перечисления выплаты регулируются договором поручительства. При получении участником строительства выплаты, необходимо уведомить об этом арбитражного управляющего, чтобы он смог уменьшить требуемую сумму в реестре.

Компенсационный фонд

Застройщики создают специальный компенсационный фонд, предназначенный для выплаты денег дольщикам в случае возникновения банкротства. Он формируется из взносов строительных организаций.

Обязанность по формированию такого фонда возникла в октябре 2017 года. Если договор долевого участия был заключен раньше, компенсационного фонда может не быть.

Для получения выплаты потребуется написать заявление и приложить необходимые документы. Перечисление средств происходит в течение 10 рабочих дней со дня обращения.

Требование о признании права собственности на жилое помещение

Если строительная компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома до момента принятия заявления о признании банкротом, а стороны договора долевого участия уже успели подписать акт приема-передачи, то дольщик вправе потребовать признать право собственности на квартиру. Сделать это можно посредством оформления заявления в арбитражный суд.

Правила составления заявления предусмотрены в ст. 125, 126 АПК РФ. Заявитель также должен направить банкроту копии требования. Если суд вынесет положительное решение, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации имущественных прав на квартиру.

Пошаговая инструкция обращения в суд

Обращение в судебный орган подразумевает три этапа. Расскажем о каждом из них подробнее.

Этап 1. Подготовка заявления и сбор документов

В исковом заявлении указываются следующие сведения:

  • наименование арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве строительной компании-застройщика;
  • номер дела о банкротстве;
  • наименование строительной организации-банкрота;
  • адрес нахождения строительной организации;
  • идентификационные данные об арбитражном управляющем – ФИО, адрес;
  • идентификационные сведения о заявителе – ФИО, адрес, контактная информация;
  • дата и регистрационный номер договора участия в долевом строительстве;
  • информация о доме и квартире – адрес, номер дома и квартиры, площадь и т.д.;
  • стоимость квартиры по договору;
  • сумма, перечисленная застройщику;
  • реквизиты квитанций, которые подтверждают, что стоимость квартиры по договору была перечислена в полном объеме;
  • информация о неисполнении застройщиком принятых обязательств;
  • требование дольщика с отсылками к нормам действующего законодательства.

Если требованием участника в долевом строительстве выступает перечисление денежной компенсации, то в заявлении потребуется прописать:

  • отказ дольщика от исполнения договора;
  • просьбу включить в реестр требование о выплате средств.

Размер денежного требования устанавливается исходя из реальных убытков дольщика, которые он может доказать посредством отчета об оценке. Для его составления привлекается независимый оценщик.

Потребуется также приложить все документы, которые имеют отношение к делу. Это могут быть квитанции об оплате, экземпляр договора долевого участия, выписка из ЕГРН и другие.

Этап 2. Предоставление заявления арбитражному управляющему и в суд

Документы для арбитражного управляющего могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении адресату и описью вложений. Требование в суд может быть направлено таким же способом или же лично.

При подаче документов в судебные органы необходимо приложить к документам квитанцию об отправке бумаг арбитражному управляющему. При игнорировании этого требования, суд может оставить заявление без движения.

Этап 3. Включение требований в реестр

Требование дольщика включается в реестр на основании постановления арбитражного суда. Без этого включение невозможно.

При возникновении сложностей или вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, что делать при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства. Вернуть потраченные средства или квартиру без помощи юриста затруднительно. Обратитесь к нашим экспертам для получения бесплатной консультации.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/bankrotstvo-zastrojshhika/

Банкротство застройщика при долевом строительстве — что делать в 2019 году?

Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Граждане России, в рамках нашего Законодательства, должны понимать главное: участие в долевом строительстве – это еще не покупка жилья. Даже если дольщик подписал все необходимые документы и внес оплату по договору, то это далеко не гарантия того, что он зарегистрирует право собственности по истечению того срока, который указан в договоре.

По факту, банкротство компании застройщика для дольщиков — это как банкротство продавца недвижимости для покупателя. Какие права имеют дольщики при признании застройщика банкротом? Как не впасть в отчаяние? Каким образом российское законодательство уберегает потребителей от потерь? Все эти вопросы разберем в данной статье, посвященной банкротству компании – застройщика.

Нормативно – правовая база, регулирующая споры по банкротству застройщика

  1. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года.

    Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).

  2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред.

    от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.

«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — отметил председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев.

  • Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дополнения и изменения данного Закона вступили в силу с 1 января 2019 года.
  • Частные Определения Верховного Суда по конкретным делам и положениям.

Проблема банкротства строительных компаний

К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:

  • Изначально не грамотно составленный бизнес план;
  • Резкие изменения на валютном рынке;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.

В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.

Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.

Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.

К тому же, по прогнозам ового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.

К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.

Экскурс в историю

Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.

Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.

Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.

Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!

«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов.

При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».

Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2015-2018 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2019 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв.

м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди.

Какие еще права приобретают дольщики в 2019 году?

Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году

11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.

Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.

Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.

Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).

Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:

  1. Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
  2. Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
  3. Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).

Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.

Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.

Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).

При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).

Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.

Эскроу-счета как гарантия безопасности дольщиков

25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.

Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости.

А именно, с применением эскроу-счетов.

По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).

Что такое эскроу-счета? Это специализированные счета в банке, которые будут служить при кредитовании девелоперов в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Фактически, такой счет – это инструмент защиты интересов субъектов сделки.

К справке, Девелопер — это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости.

При реализации сделки через эскроу — счета, деньги покупателей будущей недвижимости не будут отдаваться напрямую застройщику, а будут переводиться на специализированные счета.

Интересная особенность! На эскроу — счете деньги замораживаются до того времени, пока застройщик не передаст покупателю уже готовую квартиру. Проще говоря, девелопер не сможет использовать средства дольщиков до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

В 2019 году компании — застройщики должны открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство, строго в уполномоченном банке. Теперь будет действовать правило: 1 разрешение на строительство – 1 счет – 1 застройщик.

Согласно новым поправкам к Закону, денежные средства дольщиков на эскроу-счете будут страховаться, подобно депозитам, в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Важно! В случае банкротства строительной компании средства покупателей вернутся дольщикам!

«Нормы, которые обязывают застройщиков использовать эскроу-счета при строительстве, призваны защитить граждан от обмана», — заявил заместитель председателя Правительства Российской Федерации по вопросам строительства и регионального развития Виталий Леонтьевич Мутко. При этом, добавив, что «вместе с этим их введение будет означать «определенный рост» цен».

Мнения независимых экспертов об изменениях в Федеральном Законе № 214-ФЗ

Все ли российские компании – застройщики готовы к грядущим переменам? Конечно, нет.

Ситуация на рынке долевого строительства в 2019 году поменяется в корне, и «на плаву» останутся лишь самые крепкие компании. Надежными застройщиками будут признаны те компании, уставный капитал которых будет составлять минимум 4% от стоимости будущих объектов.

Виталий Леонтьевич Мутко, в ходе интервью телеканалу «Россия 24», спрогнозировал рост цен на недвижимость при переходе на проектное финансирование застройщиков минимум 8%. А вот, по словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, стоимость жилья, после перехода на эскроу-счета, в Подмосковье может подняться до 15%.

Управляющий партнер риэлтерской и консалтинговой компании «Метриум», Мария Литинецкая, уверена, что «Не все застройщики до конца готовы к предстоящим поправкам». Руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея», Олег Ступеньков, поддерживает: «Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали».

Финансовые аналитики уверены, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создаст существенные риски для рынка недвижимости. Ведь проектное финансирование — это существенные дополнительные затраты для строительных компаний любого масштаба.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-delat-v-sluchae-bankrotstva-zastrojshhika-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.